7月27日，广发证券发布地产行业研报。

  核心观点：

  本周政策情况：中央强调“房住不炒”，东莞调整四限政策。国务院副总理韩正在房地产工作座谈会上表态，要坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，确保房地产市场平稳健康发展。地方层面，南京和宁波均边际微幅收紧了限购政策，加大了对本市户籍无房家庭的住房优先供应保障，此外，东莞市将二手房纳入限购调控，延长了二手房限售年限。

  本周基本面情况：成交增速扩大，推盘有所放缓。20 年 7 月前 23 天，50 城新房成交同比增长 4.1%，月同比扩大 3.1 个百分点，细分来看，35 个三大经济圈内的城市同比增长 8%，而 15 个非经济圈的城市同比下滑 5%，成交结构内部分化显著，12 大城市的推盘面积同比下滑 9%，推盘力度有所减弱。土地市场方面，溢价率自 5 月以来基本稳定在 15%左右，各线溢价率均基本稳定，整体楼面价维持温和上涨。

  重点公司跟踪：海外融资规模提升，融资成本持续下行。融资方面，本周房企境内信用债发行规模 77 亿元，海外债融资规模 15 亿美元，此外披露融资计划 338 亿元，监管部门批复额度近百亿，房企整体标准化融资环境仍较为宽松。融资成本方面，本周发行的债券融资成本变动出现分化，变动方向与其当前融资水平及自身财务现状均有关。

  政策维稳目的不变，行业复苏趋势不变。韩正副总理在座谈会上肯定了调控成果，强调坚持“三稳”，加强市场监测、快速预警、差异化调控，核心目的是“填补政策漏洞，维持市场稳定”，有利于市场维持可控状态下复苏趋势。从地方政府行动来看，东莞政策主要目的是填补二手房政策“缺口”，提高深广外溢需求门槛，对于新房需求以及本地需求影响不大，其他城市（南京、宁波、杭州）政策更多在于稳预期、补漏洞，除深圳外实际干预需求的力度很弱。本轮调控以来，政策思路连贯性较强，过去三年中央对于地价、房价上涨过快的城市进行约谈“常规化”。当前库存抬升背景下，整体房价上涨压力不大，整体市场并不过热，我们认为应淡化局部市场政策，政策的最终目的是维持地方市场稳定。我们应当在平稳环境下寻找企业阿尔法，建议优选销售与业绩增速快，估值低的公司。一线 A 股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科 A、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。

  风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。