“大房企拿地是生产问题，小房企拿地是生死问题！不拿地就会退出地产江湖，拿地又算不过账！”房企们不得不重新面临这些问题。
最有希望的成功者，并不是才干出众的人而是那些最善于利用每一时机去发掘开拓的人。
——苏格拉底
Q1 地贵钱紧，房企如何拿对地？
统计数据显示，截至6月上旬，北京与杭州、上海等城市土地出让金额都突破了千亿规模。受监测的50大城市土地收入合计达到1.8万亿，同比上涨11%。
然而，“面粉”价格居高不下，房企利润却不断下降，就连“利润王”中海的毛利率和净利率也在连续两年走高后出现下滑。
“大房企拿地是生产问题，小房企拿地是生死问题！不拿地就会退出地产江湖，拿地又算不过账！”房企们不得不重新面临这些问题。
融创中国执行总裁、易居沃顿PMBA项目第9期房地产投融资课题组组长余英曾表示，房企一旦拿错地，一切都会错。在他看来，拿地过程中，房企最容易犯3个错误，一是去了不该去的城市，二是区位选错了，一个小城市，开车5公里都嫌远，你拿10公里以外的地就很危险；三是拿地拿大了，比如在三四线城市动不动砸个20亿拿一块地，这种做法很可怕。
所以，在激烈的市场竞争中，房企们特别要在城市布局、区位选择、项目选址、拿地模式等方面做足文章。
比如，过去开发商的城市选择更多是看GDP、产业结构，人口规模等等这些指标，但随着我国城镇化进一步发展，以核心城市为中心的人口聚集趋势不可逆转，由此带来的房地产发展布局也会产生很大变化，一些旧的判断指标可能也失效了。现在对于城市选取的指标应该更具落地性和深入性。
有研究表示，开发商选择去哪个城市布局，可考察该城市的人均GDP（尤其是单位面积GDP）、单位面积财政收入、人口净流入、三产占比及产业互补、房地产投资额占GDP总额的比重、高净值人群数量、城市友好度、轨道交通便利性等8个新指标。
人均GDP、尤其是单位面积GDP，更能体现城市经济发展差距；单位面积财政收入，反映了空间的财富聚集量；人口净流入，充分反映了城市吸引力；三产占比及产业互补，反映产业结构合理性；房地产投资额占GDP总额的比重；高净值人群数量，决定一区域住房的最高购买力；城市友好度，直接影响房企的执行成本和办事效率；轨道交通便利性，高铁使城市间从物理距离到1-2小时经济圈。
研修案例
恒大、中海、绿城、世茂、保利
Q2 如何拿到高性价比的钱？
房企融资分化局势日趋加深。比如在发债成本方面，万科拟将30亿元的票面利率由4.5%调降至1.9%，发债成本创新低；而另一面，某集团计划发行的美元债券利率却高达22%。融资成本的差距正在加剧行业的马太效应。龙头房企寻觅着肥美的猎物，中小房企只能忍痛拿高价资金续命。
可以说，市场不缺钱，房企也并非融不到钱，关键问题是“高价钱”要不要拿？如何拿到性价比高的钱？
在行业上行阶段，拿“高价钱”无可厚非，因为后续收入很快可以补上这个缺口，但从2018年开始，房地产进入横盘阶段，利润率每年下滑1个点，高利率融资面对的风险也会越来越大。尤其在房住不炒以及人口红利日渐消失的大背景下，“高价钱”意味着更高的不确定性和风险。
至于是否能够拿到高性价比的钱，一方面与企业规模和企业背景有关，另一方面与财务技巧比如融资渠道、融资工具等的认知有关。阳光城集团股份有限公司执行副总裁、易居沃顿PMBA项目第9期房地产投融资课题组长吴建斌在易居沃顿PMBA第9期课题发布公开课中对此提出了深刻的认知。
在他看来，很多企业以为融资就是银行融资，事实上银行融资只是30多种融资手段中的一个而已，比如股权融资、资产证券化融资，公司发债融资、信托融资、基金融资等等，未来房企一定要全方位打开融资通道和渠道。事实上，在中国，基本上有资产就可以融资，不管这个资产是表现为应收款，土地，有形资产还是商场，酒店等等，都可以融资。
根据他的团队梳理，目前在中国融资工具大概有60种左右，只要你愿意，总有一种工具适合你，更关键是知道何时用，怎么用，以及每个工具的优缺点。吴建斌甚至认为未来若干年后，资产负债表每一个科目都可以用来融资。
研修案例
万科、碧桂园、阳光城、龙湖、龙光
Q3 公募REITs听上去很美，但如何借势？
今年4月30日，证监会和国家发改委联合发文，内地公募 REITs 正式启航。高和资本联合创始人，易居沃顿PMBA项目平台导师周以升用“喜极而泣”表达其兴奋和激动的心情。
以美国为例，公募REITs 在过去 20 年的年均回报率（全部 REITs 回报率 13.03%，权益类 REITs 回报率达 13.31%）远高于罗素 2000、标普 500、道琼斯和纳斯达克指数。虽然此次推出的是基础设施领域公募 REITs 试点，大类商业不动产并未囊括在内，但更多地产人认为闸门已然打开，商业不动产领域的公募REITs早晚会破茧而出。
如周以升所言，在中央“房住不炒”精神之下，从住宅粗放开发向精细化的商业不动产运营这个大转型一定能迈得过去。
既如此，房企应该如何提前布局，以借未来之势？
根据推进基础设施 REITs 试点的基本原则：聚焦优质资产，遵循市场原则，坚持权益导向，结合投融资双方需求，按照市场化原则推进基础设施REITs， 依托基础设施项目持续、稳定的收益，通过 REITs 实现权益份额公开上市交易。这就意味着优质资产、稳定收益是公募REITs的基石。
所谓优质资产和稳定收益，即对企业的战略眼光和运营能力提出新的要求，比如资本市场有套指标，即负债率不能超过45%，要保证负债率不突破红线，就要保证现金流的安全。这对习惯了粗放发展的房企来说，无疑是一项挑战。
对中小房企而言，因规模小资金实力不足，往往无法直接参与其中，但可以通过金融思维的建立培养、优质资产逐步沉淀、中小房企抱团、或者与大企业合作等方式间接参与分得一杯羹。
研修案例
华鹏前海万科REITs、中信启航权益REITs、新派公寓类REITs、北京银泰中心REITs、顺丰产业园REITs
Q4 房企收并购过程中要注意哪些“陷阱”？
据统计，在房地产调控大背景下，2019全年约200家房企参与收并购。其中，百强房企收并购金额占房企收并购总金额的比例约为78%，房地产行业集中度进一步提升。而疫情造成房地产市场停摆，业内纷纷预测2020年行业整体收并购规模将大幅超过去年。
根据2019年典型房企收并购案例梳理与分析，克而瑞总结出三种主流模式，并分析各自的优势和陷阱：
一是单项目导向型收购模式，即以项目或所属项目公司的股权为标的进行收并购的模式。该模式选择性较为灵活，且目标项目明确，避免盲目接盘，更易于获取高性价比优质项目，但考验企业对项目的评估和预判能力。
二是资产包收购模式，即通过收购区域管理平台公司，全部或实际控制平台公司旗下各项目公司的经营管理权和财务权，实现资产包项目的操盘和并表。该模式享受更高的性价比与收购效率，但可能涉及不良资产、潜在债务风险与目标公司的整合等问题。
三是规模房企之间的股权并购模式，通过搭建战略合作平台来推进，侧重后续的合作经营，通过双方资源、经营管理能力等多方面的优势互补实现1+1＞2的合作效应。该模式涉及更大的资产规模及更长的交易周期，同时在平台调整升级过程中，面临人员配置和组织架构整合。
在行业调整期下，收并购市场竞争更加激烈，同时也将涌现更多风险标的，房企在抓住机遇、抢占市场的同时，选择合理的收并购方式显得尤为重要。