楼市升温？房价反弹？西城所谓的“学区房”新政带来的影响和未来的走势如何？这些是北京买房人近期都在关心的问题。
的确，5月北京楼市的成交量明显上涨，不过这并不代表楼市会反弹。
统计数据显示，5月份全市二手房的网签量约1.61万套，环比增加22.5%，同比增长17.2%。考虑到网签有一定的滞后性，因此5月实际成交量的涨幅要更高。
链家的实时成交数据显示，它们5月二手房的成交量环比增长了38.6%，同比增加72.2%。单月成交套数创317政策后最高水平。
北京月二手房成交量在1到2.2万套是正常空间，如果高于2.2万套那就是市场过热，如果低于1万套就是过冷。
所以，即便5月的成交量，总体看也是一个正常的水平，市场还远远没有达到热的程度。
5月成交量上涨从原因上看，一方面是之前由于疫情积压需求的释放，因为疫情防控进入常态化，看房等也恢复正常，之前积压的需求也开始入场，4月也是这样的情况。不过从总体来看，今年1到5月二手房的累计成交量同比是减少18%的。
另一方面，是西城区入学政策的调整，带动西城区和全市其他地区的需求提前集中入市。
统计显示，5月西城区成交量环比和同比增速均超过120%，尤其是金融街和德胜片区成交活跃度更高。很多需求都是连带的，比如很多都是置换的需求，想买西城区的房子，很多人会将自己手里的房子卖出，这显然就会带动其他区，带动全市成交量的明显上涨。
价格方面，贝壳研究院的统计数据显示，5月北京二手房成交均价为62609元/平，环比明显上涨，主要是由于高单价的西城区成交占比大幅提升，
西城区成交量在全市的比重从7%增长到12%，带动全市均明显上涨。剔除西城区因素，5月北京二手房成交均价上涨3%左右。
那么接下来6月的楼市走向会是如何呢？
从目前的情况判断，5月是一个高点，6月楼市应该会出现小幅回落。
一方面，从每周的数据看，5月中旬之后，成交量就已经出现了回落的趋势。当前调控并没有放松，之前积压的需求已经逐步释放，楼市也缺乏持续回暖的动力。

另一方面，供需关系是影响价格最主要的因素。目前楼市的供给依然很充足，在售的房源量并没有因为5月成交量的增长而出现不足。从链家库存情况来看，5月库存量还比4月增长了5%左右。
虽然库存在消化但是依旧有新增补充，使得市场情绪不会出现紧张甚至恐慌，市场情绪依旧会保持平稳。

最后，西城区所谓的“学区房”也已经开始逐步降温。从每天的数据看，西城区二手房的成交量已经开始回落。

贝壳研究院首席分析师许小乐认为，预计6月份北京二手房成交量会自然回落，幅度在15%左右，预计同比依旧会增长50%左右，推算全市交易量在1.5万套左右，价格稳中有涨，涨幅在2%以内。
最后说一下很多人关心的西城“学区房”。
4月30日，西城区发布今年的义务教育阶段入学政策。其中最受关注的一点是自7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
政策发布后一周，西城区挂牌量和成交量均出现快速增长。挂牌量超过去年4月整月总量，一周内成交量相当于去年4月成交量70%。

以德胜门、金融街最为显著，5月这两个片区的成交量分别环比增长316%、134%，尤其是小户型的交易量更加活跃。
价格方面，以成交活跃的丰汇园小区、新风南里、裕中西里为例，价格保持相对稳定的水平。同小区同户型房源5月成交价格较上月环比增幅基本在2%以内。
许小乐认为，预计政策对西城区市场的影响在两个月左右，7月之前成交量大、价格小幅上涨，随后成交量明显下滑、价格下跌，跌幅在5%-10%。
从东城区、海淀区政策后成交历史数据来看，政策发布后执行前，区域成交量价出现集中增长，而在政策执行后，将会出现半年左右的连续下跌。

结合西城区的供需情况，731后半年西城区价格会持续小幅下跌，预计累计下跌半年，跌幅在5到10个点。
从更长的时间来看，北京及西城区出生人口波动趋势相近，出生人口总量在2016年达到峰值。

按6年成长周期计算，学区房需求峰值将出现在2022年，且6年一学位的政策一定程度上也减少了供应，因此多校划片政策并不会让“学区房”价格大幅下跌，但是对于“学区房”的炒作将起到降温的作用，促进市场的健康发展。（来源：京房字）
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