乐居财经 王向南 发自香港

  “莫听穿林打夜声，何妨吟啸且徐行，料峭春风吹酒醒，微冷，山头斜照却相迎”，发布会伊始，龙湖集团（00960.HK，以下简称“龙湖”）便借苏轼遇雨抒怀之作，来表达自身面对外部环境变化，泰然自若的心境。

  随着中国的房地产市场政策周期缩短，融资环境持续收紧，行业整合进一步加剧。龙湖认为，“房住不炒”的政策长期不变，不把房地产作为短期刺激经济的手段，正宣告了这个行业远期趋势的确定性。对于龙湖来说，长期对于这份行业的高度敬畏和笃定、四大航道的多维布局、多年的克制与自律，以及专注于打造产品和提升客户服务的自觉，都使得龙湖在这样的严峻的大势下愈加淡定、从容。

  8月26日下午，龙湖在香港召开2019年中期业绩发布会。董事长吴亚军、执行董事兼首席执行官邵明晓、执行董事兼首席执行官赵轶等出席此次业绩发布会。

  再过两个月，龙湖将迎来上市10周年纪念日。

  “对于上市公司而言没有故事就是好故事”，在吴亚军看来，中国的城市化发展、消费升级、服务升级是龙湖未来10年的3个机会。

  半年销售额破千亿

  年初，龙湖将全年的销售目标锁定为2200亿元。被问及该销售目标是否过于保守，邵明晓表示，截至7月底，龙湖已完成1256亿的销售，完成全年2200亿的总目标比较轻松。下半年，龙湖依然会按照自己的节奏，稳健地推进运营开盘和销售。

  2019年龙湖中期业绩报告显示，公司实现合约销售1056.2亿，同比增长8.8%，稳居行业前十，达成全年销售目标48%。分区域看，长三角、西部、环渤海、华中及华南区域合同销售额，分别占公司上半年总合同销售额的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%及6.9%。

  营业额385.7亿元，归属于股东的净利润为63.1亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润为47.0亿元，同比增长26.0%。毛利同比增长24.9%至125.8亿元，毛利率32.6%。集团核心税后利润率为16.1%。核心权益后利润率为12.2%。物业发展业务实现营业额341.7亿元，同比增长42.1%，交付物业总建筑面积283.7万平方米。

  土储方面，2019年上半年，龙湖新拓展福建漳州、陕西咸阳、广东中山、广东茂名四个城市。龙湖新增收购土地储备总建筑面积为924万平方米，权益面积671万平方米，平均权益收购成本每平方米7761元。按区域来看，长三角、西部、环渤海、华南及华中的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。

  截至2019年6月30日，集团土储合计7093万平方米，权益面积4911万平方米。截至7月31日，已经完成49个城市的布局。

  平均融资成本4.56%

  被问及，目前公司有27座投资物业在建，沉淀下来的大量资金成本会否带来一定的资金压力。

  赵轶回应称，公司目前的平均融资成本维持稳定在4.56%，在行业内是较为稳健的水平。他坦言，目前国内的融资环境对于行业而言是调控状态，但是这种调控是结构性的、精准的，而不是一刀切的。“龙湖以前从没用过信托、资管、影子银行这样的贵钱，在这个阶段，信用很好的公司反而能以相对低的借贷成本去融资，”赵轶表示，对于未来公司融资成本的稳定保持信心。

  谈及海外融资收紧，赵轶解释，现在批复一年以内到期的海外再融资，龙湖的批文是之前拿的，继续有效，即使以后拿，这个调整对公司的影响也不是很大，因为龙湖的海外融资本来就仅用于海外。

  截至2019年6月30日，龙湖在境内成功发行22亿元公司债券，票面利率介乎3.99%至4.70%之间，期限介于五年至七年。综合借贷为1400.5亿元，平均借贷成本为年利率4.56%。为规避汇兑风险，公司外币借款始终保持较低占比，并辅以一定比例的汇率掉期。

  业绩会现场精彩问答：

  提问：下半年龙湖有9个商业项目将面世，预期商业对未来集团盈利的贡献是怎样的？关于香港的项目，公司和合景泰富在启德有一个项目，之前说第二季度会推，但到目前还没有推，公司对这个盘有什么看法？今年以内是否有可能推呢？

  邵明晓：商业是龙湖一贯的主航道业务，我们每年回款的10%都投在投资性物业中，但过去几年基本严格控制，没有投足，经过每年逐步投入积累，到今年开始爆发，我们的选址都是在中国最高能级城市的地铁上盖，今年开的9个项目基本都在北京、上海、南京、合肥的核心，这个主航道业务我们依然会坚定地去做。

  运营项目方面，出租率在95%以上，毛利率70%以上，龙湖的天街是国家批准的中国知名商标，在用户心中的品牌影响力也非常强，这个业务我们会坚定地往前走，销售坪效、单店增长，刚才赵总也跟大家分享了，10年以上、5-10年、3-5年、1-3年，单店增长质量处于行业前列。下一步我们将更加强化，让商场的盈利性变得更好。再加上我们的资金成本一直在行业内处于最领先的第一阵营地位，今年4.56%，这个生意对龙湖来讲很顺畅，到今天为止已经是常规运营的主航道业务。

  刚才提到关于比例，我们要看这个业务的利润占比，目前利润占比是11%到12%，未来几年差不多每年1-2个点的增长，通过一段时间，让它在我们的收入和净利占比中逐步提升。

  香港项目DDH已经拿到了，广告已出街，这个月底售楼处开放，下个月会推出，在整个启德机场区域，我们项目的盈利性非常好，我们会用小步快跑的方式，今年会推，效果好还会再推，整体上我们对香港还是比较看好。

  提问：刚才提到下半年融资没有压力，都还完了，请问拿地方面会怎么做？如果有融资额度的话，还会往下一年，额度会怎么利用？是先拿钱再去拿地还是怎么样？二、我看过一些投资报告，说我们卖掉一些商场的小股，是不是用于释放价值，如果真的有的话，是怎样的处理方法？会不会再去投？

  赵轶：今年没有再融资压力，可能下半年有机会，即使融来钱，也会提前还明年到期的银行贷款，不会到国内去拿地。拿地方面我们会严格量入为出，按照负债率倒推，而且会看时机，比如今年3、4月份时机不好，5、6月份好一点，我们预判未来应该还是会有机会。

  至于商场资本变现，当商场的NPI/cost运营到12-15%时，一些长线险资倾向于寻求战略合作。我们会出让49%的股权给他们，通过估值提升，将投入成本全收回并有一定收益，同时我们还能够操盘并表，能够收管理费。通过这种方式实现商场的资本化变现，它跟REITs、分拆上市本质逻辑一样，我们会逐步探索。

  提问：截至上半年长租公寓开业6万间，能否介绍一下目前冠寓的发展情况？我们发现长租公寓领域目前发生了一些变化，房企普遍放慢脚步，万科的万村计划遇阻，旭辉现在也不提目标了，上周碧桂园说1000万间目标的变化，请问龙湖对于长租公寓领域是否坚持此前的规划和判断？

  邵明晓：长租公寓在我们内部叫C3业务，也是主航道业务，今年这个行业确实有一些变化，这项业务重运营、重营销，对团队要求非常高，市场面非常大，针对的客群非常宽泛，预计未来增长比较大，但要做好挑战也较大。龙湖非常坚定长租公寓依然是我们的战略业务，半年开到6万间，全年会开到8万间，收入不变，会超过10亿，6个月以上的出租率能达到90%以上，运营非常健康。龙湖现在已经做到基本接近头部了，如果再往前走，有希望做到完全领先，因为我们坚定按照自己的节奏去走，再加上龙湖的融资成本比较低，这个业务还会做，但未来的重点还是在质量，因为已经到了前两名，甚至马上到第一名的规模，我们要把选址、运营、团队、用户、底层DT和IT系统全面强化，这个业务从中长期来看还是非常好。

  我们大概的规划之前也跟大家沟通过，明年会追平甚至微利，后年开始中资产业务毛利率在35%左右，净利率在12%左右，重资产跟C2差不多，毛利接近70%。重资产和中资产的比例，现在已经开业的大概是10%和90%，10%重资产，90%中资产，按照我们已经拿到的TOD天街带的冠寓项目正在建设中，这些项目进来之后大概是二八左右，重资产是20%，中资产是80%，未来这个比例会灵活根据市场情况进行调整。这个业务我们更多聚焦在大城市，现在已经差不多到20个城市。

  提问：早前说启德那块地皮不会调整价格，可是近来社会事件越来越激烈，会否对价格有所影响？

  赵轶：那个项目的土地成本在片区内比较低，我们会随行就市，根据客户的情况作出反应，但今天肯定会卖，大概下个月推出。

  提问：管理层怎么看下半年人民币情况？刚才说到不会碰外币债务，是会增加对冲还是降低外币比例？

  邵明晓：关于人民币，我们不做预测，但我们会做好自己，首先是把外币份额降低，内部指标是不超过40%，但其实我们是做到了20%，另外我们会做掉期来对冲风险，这样一路走下来，可以给公司比较主动的空间。