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原创 法律家  指导性案例审判规则

 

【审判规则】

买受人购买涉案房屋后，向行政机关缴纳契税。依照当地政府规定，购买房屋价格低于同级别土地平均房价一定倍数以及房屋所在小区容积率、建筑面积满足一定条件的情况下买受人可以享受契税减半的政策。由于契税征收时间系房屋买卖合同签订的当日，因买受人于年初签订合同，而住房平均交易价格每半年公布一次，相关部门表示应适用前一年下半年的住房平均交易价格作为衡量标准。据此通过计算，买受人所购涉案房屋价格高于同级别土地平均房价规定的倍数，买受人因此不符合享受优惠政策的条件，进而无法享受契税减半的优惠政策。　

【关 键 词】

行政　税务　行政征收　契税　容积率　住房平均交易价格　公布　衡量标准　土地平均房价　优惠政策　法律规定

【基本案情】

2007年3月，邱XX与万科房产公司（佛山市万科房地产有限公司）签订商品房买卖合同，约定邱XX以718 994元的价格（实际成交单价按照建筑面积计算为7 009.11元／平方米）购买该公司建筑面积为102.58平方米的涉案房屋（位于佛山市南海区大沥镇黄岐浔峰洲路八号万科四季花城灏山美筑二单元1705房）。邱XX于2010年4月向区财政局（佛山市南海区财政局）委托的财政管理所（南海区大沥财政管理所）按3％的税率缴纳21 569.82元商品房权属转移契税，当日向邱XX出具了《契税完税证》。区物价局（佛山市南海区物价局）于2008年12月发布了《关于公布2005年上半年、2005年下半年、2006年下半年、2007年上半年我区住房综合平均价格的通知》，其中2006年下半年住房综合平均价格为4 200.76元／平方米。此外，《广东省契税实施办法》、第五条规定，契税税率为3％，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第五条规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。粤府办[2005]56号《转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，广东省享受优惠政策普通住房的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

邱XX认为其所购买的涉案房屋所在的小区容积率在1.0以上且建筑面积在144平方米以下，区财政局对此无法提供证据证明邱XX所购买的涉案房屋价格超过同级别土地上平均房价的1.44倍。区财政局以2006年下半年住房综合平均价格为参考标准，按3％的税率向邱XX征收契税，违反了法律规定，于2010年6月向市财政局（佛山市财政局）申请行政复议，市财政局对此作出维持区财政局所作《契税完税证》的行政复议决定。

邱XX以其所购买的商品房建筑面积未达144平方米且该房屋所在小区容积率并未小于1的情况下，区财政局在无证据证明其所购房屋价格超过同级别土地平均房价的1.44倍，仅以2006年下半年南海区的平均房价为参考标准，即按3％的税率向其征收契税，区财政局擅自修改了执行依据，违反国家的规定及行政行为的基本准则为由，提起诉讼，请求判令撤销区财政局向其按购房款的3％征收契税共收取21 569.82元的决定，变更税率为购房价款的1.5％，向其返还多收取的契税10 784.91元。

区财政局辩称：依照我国法律规定，房屋权属人的纳税义务时间为签订买卖合同当日，邱XX虽于2010年4月缴纳契税，但其签订买卖合同之日为2007年3月。由于2007年上半年的住房平均交易价格并未公布，依据2006年下半年公布的住房平均交易价格为4 200.76元／平方米的价格计算。本方作出涉案房屋的成交单价7 009元／平方米高于南海区住房平均交易价格的1.44倍的认定正确。此外，依照相关规定，在满足住宅房屋同时满足房屋所在住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下的情况下才可享受广东省优惠政策普通住房。因涉案房屋实际成交单价高于南海区住房平均交易价格的1.44倍，不符合享受该优惠政策的条件。因此，本方按照3%的税率向其征收21 569.82元契税的做法正确。

【争议焦点】

根据地方政府规定，当满足一定条件时买受人可享受契税减半的政策，买受人于年初签订合同，此时应否适用前一年下半年的住房平均交易价格作为衡量标准，确认买受人应缴契税。

【审判结果】

一审法院判决：驳回原告邱XX的诉讼请求。

原告邱XX不服一审判决，提出上诉称：由于房屋权属人的纳税义务时间为签订买卖合同当日，本人于2007年2月签订商品房买卖合同，被上诉人区财政局应当使用合同签订之日前已生效的法规，而被上诉人区财政局则以南府复[2009]30号文（佛山市南海区人民政府南府复[2009]30号《关于确定我区同级别土地上住房平均交易价格的批复》）为依据按照3%的税率向本人征收契税。若本人在合同签订日缴纳契税，被上诉人区财政局则只能按照1.5%的税率向本人征税，被上诉人区财政局违反法不溯及既往的原则。故请二审法院撤销原审判决和被上诉人在2010年4月16日向上诉人征收3％契税的决定，并返还多收契税10 784.91元。

被上诉人区财政局辩称：上诉人邱XX纳税时间虽为2007年3月，但实际缴纳契税的时间为2010年4月。本方实施征税时南价[2008]129号文（佛山市南海区物价局南价[2008]129号《关于公布2005年上半年、2005年下半年、2006年下半年、2007年上半年我区住房综合平均价格的通知》）以及南府复[2009]30号文均已颁布，且本方依据系南价[2008]129号文而非南府复[2009]30号文算得上诉人邱XX所购涉案房屋实际成交单价高于南海区住房平均交易价格1.44倍。综上，本方不存在违反法不溯及既往的原则，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【审判规则评析】

以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税即为契税。依据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税税率为3％～5％。契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。”对此，广东省人民政府发出通知：满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下的普通住房即可享受减半征收契税即税率为1.5％的优惠政策。因此，只要买受人所购买的房屋所在小区容积率大于1、建筑面积小于144平方米且房屋价格低于同级别土地平均房价的1.44倍即可税率减半优惠政策，按照1.5%的税率缴纳契税。

买受人与房产公司签订商品房买卖合同，此后，行政机关向其征收契税。由于广东省政府发布契税征收优惠政策，购买房屋价格低于同级别土地平均房价一定倍数以及房屋所在小区容积率、建筑面积满足一定条件的情况下买受人可以享受契税减半的政策。因契税征收时间为房屋买卖合同签订的当日，且住房平均交易价格每半年公布一次，买受人于年初签订房屋买卖合同，因此，上半年住房平均交易价格尚未公布，经各部门商定适用去年下半年住房平均交易价格作为衡量标准并将全区土地视为同一级别。经计算，买受人购买涉案房屋的价格高于同级别土地平均房价规定倍数，买受人因此无法享受优惠政策。综上，行政机关按照原税率向买受人征收契税并未违反法律规定。

【适用法律】

《中华人民共和国契税暂行条例》第十二条 契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。

土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。

《广东省契税实施办法》第五条 契税税率为3％。

第十六条 契税的征收机关为土地、房屋所在地的财政机关。

土地管理部门、房地产管理部门应当向财政机关提供有关资料，并协助财政机关依法征收契税。

前款所称有关资料，是指土地管理部门、房地产管理部门办理土地、房屋权属变更登记手续的有关土地、房屋权属、土地出让费用、成交价格以及其他权属变更方面的资料。

《中华人民共和国契税暂行条例》第三条 契税税率为3－5%。

契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》 二、2005年5月31日以前，各地要根据国办发[2005]26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准（以下简称普通住房）。其中，住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算，依据房地产市场信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据。

对单位或个人将购买住房对外销售的，市、县房地产管理部门应在办理房屋权属登记的当月，向同级地方税务、财政部门提供权属登记房屋的坐落、产权人、房屋面积、成交价格等信息。

市、县规划管理部门要将已批准的容积率在1．0以下的住宅项目清单，一次性提供给同级地方税务、财政部门。新批住宅项目中容积率在1．0以下的，按月提供。

地方税务、财政部门要将当月房地产税收征管的有关信息向市、县房地产管理部门提供。

各级地方税务、财政部门从房地产管理部门获得的房地产交易登记资料，只能用于征税之目的，并有责任予以保密。违反规定的，要追究责任。

十、各地地方税务、财政部门和房地产管理部门，可结合本地情况，共同协商研究制定贯彻落实本通知的具体办法。

《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条 人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；

（二）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。

最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条 有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：

（一）起诉被告不作为理由不能成立的；

（二）被诉具体行政行为合法但存在合理性问题的；

（三）被诉具体行政行为合法，但因法律、政策变化需要变更或者废止的；

（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。

【法律修订】

中华人民共和国行政诉讼法》于2014年11月1日修正，自2014年11月1日起施行。本案例适用的第六十一条修改为第八十九条，内容修改为：

第八十九条 人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。

【法律文书】

行政起诉状 行政答辩状 行政上诉状 行政上诉答辩状 律师代理意见书 行政一审判决书 行政二审判决书

【效力与冲突规避】

参考性案例　有效　参考适用

 

邱XX诉佛山市南海区财政局税务行政征收案

 

【案例信息】

【中 法 码】财税法·税收与税法·税款征收·征税标准 (T0101011)

【案    号】 (2011)佛中法行终字第20号

【案    由】 税务/行政征收

【判决日期】 2011年03月07日

【权威公布】 被国家法官学院《中国审判案例要览》(2012年行政审判案例卷)收录

【检 索 码】 F0543+20++GDFS++0411C

【审理法院】 广东省佛山市中级人民法院

【审级程序】 第二审程序

【审理法官】 周刚 郭赞 王慧

【上 诉 人】 邱XX（原审原告）

【被上诉人】 佛山市南海区财政局（原审被告）

【被上诉人代理人】 杜鸣欣 周立姬［广东天伦（佛山）律师事务所］

 

【裁判文书原文】  (如使用请核对裁判文书原件内容)

《行政判决书》

上诉人（原审原告）：邱XX。

被上诉人（原审被告）：佛山市南海区财政局。

法定代表人：江启强，该局常务副局长。

委托代理人：杜鸣欣、周立姬，广东天伦（佛山）律师事务所律师。

上诉人邱XX因与被上诉人佛山市南海区财政局税务行政征收纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2010）南法行初字第94号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员周刚担任审判长，代理审判员郭赞、王慧参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

被诉具体行政行为：佛山市南海区财政局对原告购买的住房按照3％的税率征收契税，于2010年4月16日向原告作出（2010）粤农税电字0003659号《契税完税证》。

原告诉称：原告于2007年3月20日与佛山市万科四季房地产有限公司签订购房合同，购买面积为102.58平方米、价格为718 994元的商品房一套。被告向原告征收3％的契税，共21 569.82元。按照国家税务总局的规定及广东省的规定，在容积率小于1、建筑面积超过144平方米或房屋价格超过同级别土地房屋平均价格的1.44倍时，才按3％的税率征收契税，其余按1.5％征收契税。原告所购买的商品房所在小区容积率并没有小于1，建筑面积未达144平方米；被告也没有证据证明原告的房屋价格超过同级别土地平均房价的1.44倍，仅以2006年下半年南海区的平均房价为参考标准，就按3％的税率向原告征收契税，显然违反了国家的规定。行政机关的行政行为往往涉及公民的财产及人身权利，因此行政法对行政机关的行政行为有严格要求，即作为执行机关，其无权对执行依据作任何修改。而被告恰恰为了达到多征税的目的，在找不到征税标准时，擅自修改了执行依据。这显然有违行政行为的基本准则，也违反了国家的规定。为此，原告诉请法院判令：（1）撤销被告于2010年4月16日向原告按购房款的3％征收契税、共收取21 569.82元的决定，变更税率为购房价款的1.5％，向原告返还多收取的契税10 784.91元；2.本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称：（1）原告所购商品房的实际成交单价高于南海区住房平均交易价格的1.44倍具有充分的依据。

《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》第二条规定：住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。第十条规定：各地地方税务、财政部门和房地产管理部门，可结合本地情况，共同协商研究制定贯彻落实本通知的具体办法。

为落实上述通知，佛山市南海区建设局、地税局和被告曾就如何确定南海区同级别土地上住房平均交易价格等进行研究、呈文请示并得到佛山市南海区人民政府的批复同意，明确“全区土地视为同一级别，以报告期内全区所有一手商品住房的平均交易价格测算我区住房平均交易价格”。根据有关部门测算并公布的各半年度的南海区住房平均交易价格，南海区2006年下半年的住房平均交易价格为4 200.76元／平方米。

原告虽然是于2010年4月缴纳契税，但根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条的规定，原告的纳税义务时间应当是签订商品房买卖合同的当天即2007年3月20日。南海区2007年上半年的住房平均交易价格是根据该半年度实际发生的住房交易的有关数据综合测算出来的，即2007年上半年的住房平均交易价格只能在该半年度结束之后才能计算出来并对外公布，根据日常生活经验法则并参照佛建[2005]45号文的有关规定，财政部门应当也只能根据有关部门已公布的南海区2006年下半年的住房平均交易价格计算原告所购商品房的实际成交单价是否高于南海区住房平均交易价格的1.44倍。鉴于原告所购商品房的实际成交单价为7 709元／平方米，被告认为其高于南海区住房平均交易价格的1.44倍（4 200.76元／平方米×1.44=6 049元／平方米）是正确的。

（2）由于原告所购商品房不符合可享受优惠政策普通住房的标准，故对其按3％的税率征收契税21 569.82元是正确的。

根据国办发[2005]26号文、粤府办[2005]56号文等有关规定，广东省享受优惠政策普通住房的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。以上三个条件必须同时符合。

如前所述，由于原告所购买商品房的实际成交单价高于南海区住房平均交易价格的1.44倍，故不符合上述广东省可享受优惠政策普通住房的标准。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条和第十二条、《广东省契税实施办法》第五条和第十六条之规定，被告委托南海区大沥财政管理所按3％的税率向原告征收契税21 569.82元是正确的。

综上所述，被告按3％的税率向原告征收契税21 569.82元证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，请求法院依法予以维持，驳回原告的全部诉讼请求。

法院经公开审理查明：原告于2007年3月20日与佛山市万科房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买了该公司位于佛山市南海区大沥镇黄岐浔峰洲路8号万科四季花城灏山美筑2单元1705房，建筑面积为102.58平方米、价格为718 994元的商品房一套（实际成交单价按照建筑面积计算为7 009.11元／平方米）。2010年4月16日，原告向被告委托的南海区大沥财政管理所缴纳商品房权属转移契税，该所按3％的税率向原告征收了契税21 569.82元，并于当日出具了（2010）粤农税电字0003659号《契税完税证》。

另查明，2008年1月9日，佛山市南海区建设局、区财政局以及区地方税务局就如何确定南海区同级别土地上住房平均交易价格问题向佛山市南海区人民政府提出请示，佛山市南海区人民政府批复同意上述三机关拟定的全区土地视为同一级别，以报告期内全区所有一手商品住房的平均交易价格测算全区住房平均交易价格。2008年12月29日，佛山市南海区物价局发布了《关于公布2005年上半年、2005年下半年、2006年下半年、2007年上半年我区住房综合平均价格的通知》，其中2006年下半年住房综合平均价格为4 200.76元／平方米。

又查明，《广东省契税实施办法》、第五条规定，契税税率为3％；《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第五条规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。粤府办[2005]56号《转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，广东省享受优惠政策普通住房的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

原告认为其购买的上述商品房所在的小区容积率并没有小于1，建筑面积未达144平方米，且被告没有证据证明原告的房屋价格超过同级别土地上平均房价的1.44倍，其以2006年下半年南海区的平均房价为参考标准，按3％的税率向原告征收契税，违反了法律规定。2010年6月13日，原告向佛山市财政局申请行政复议，该局于同年8月9日作出佛财复议[2010]36号行政复议决定，维持了被告作出的（2010）粤农税电字0003659号《契税完税证》。原告仍不服，向本院提起行政诉讼。

依据《中华人民共和国契税暂行条例》第十二条第一款“契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定”以及《广东省契税实施办法》第十六条第一款“契税的征收机关为土地、房屋所在地的财政机关”的规定，被告作为南海区的财政机关，具有对南海区房屋交易行为征收契税的职权。南海区大沥财政管理所受被告的委托对原告实施征税行为，其权利义务应由被告承担。被告根据原告提供的房屋交易资料，经审核后对原告征收契税符合其职权规定，程序合法。

本案争议的焦点是：被告对原告购置的商品房按购房款3％征收契税是否有依据，是否合法。

首先，关于契税税率。依据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，契税税率为3％～5％，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。《广东省契税实施办法》第五条规定，契税税率为3％。被告以契税税率3％对房屋买卖行为征收契税符合法规、规章的规定。

其次，关于如何确定住房平均交易价格。《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》第二条规定：住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。各级别土地住房平均交易价格的测算，依据房地产市场信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据。第十条规定：各地地方税务、财政部门和房地产管理部门，可结合本地情况，共同协商研究制定贯彻落实本通知的具体办法。佛山市南海区建设局作为区级房地产管理部门，根据上述通知的规定会同被告以及佛山市南海区地方税务局结合南海区的实际情况，共同协商研究，制定贯彻落实通知的具体办法，并就如何确定南海区同级别土地上住房平均交易价格问题向佛山市南海区人民政府提出请示，经批复同意，确定全区土地视为同一级别，以报告期内全区所有一手商品住房的平均交易价格测算全区住房平均交易价格的做法并无不当。原告认为被告擅自修改了执行依据理由不成立，本院不予支持。

再次，关于原告购置的商品房是否符合享受优惠政策普通住房的条件。依据国办发[2005]26号文精神，广东省人民政府根据广东省的实际情况发布粤府办[2005]56号文规定，广东省享受优惠政策普通住房的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。以上三个条件必须同时符合。由于原告购买的商品房的实际成交单价按照建筑面积计算为7 009.11元／平方米（718 944元÷102. 58平方米=7 009.11元），该成交价高于南海区住房平均交易价格的1.44倍（4 200.76元／平方米×1.44=6 049元／平方米），故不符合上述广东省可享受优惠政策普通住房的标准。

又依据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条的规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。原告签订商品房购买合同的时间是2007年3月20日，即购房的期间为2007年上半年。由于南海区2007年上半年的住房平均交易价格是根据该半年度实际发生的住房交易的有关数据综合测算出来的，即2007年上半年的住房平均交易价格只有在该半年度结束之后才能计算出来并对外公布，故被告根据物价部门已公布的南海区2006年下半年的住房平均交易价格来衡量原告于2007年3月20日所购的商品房的实际成交单价是否高于南海区住房平均交易价格的1.44倍，公平合理，符合《关于确定我市普通住房标准的通知》（佛建[2005]45号）规定的“……各区住房平均交易价格由区房产管理部门测定后，报区人民政府审定批准并每半年公布一次。每年的上、下半年度的期末发布本报告期平均交易价，作为下一半年度的计算依据。公布的同时应报市财政、建设、地税局备案”的要求，并无不当。原告在庭审中提出其实际缴纳契税的时间是2010年4月，应纳税时间是2007年3月，被告却根据2008年、2009年的相关文件确定原告所购房屋是否符合普通住房标准，并适用南海区2006年下半年的住房平均交易价格来衡量，这些对原告2007年3月的应纳税行为是没有约束力的。对此，根据上述条例的规定，纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。原告签订购房合同的时间是2007年3月20日，此时，原告已负有按相关规定缴纳契税的义务，且原告实际缴纳契税时南海区2006年下半年的住房平均交易价格已经公布，因此，被告根据物价部门2008年已公布的2006年下半年的住房平均交易价格作为衡量原告购买的商品房是否符合普通住房的标准，与原告应缴纳契税时能否享受优惠并无冲突，对于原告该项抗辩本院不予支持。应当指出，依据《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》及佛建[2005]45号文的规定，住房平均交易价格应每半年公布一次。但被告提供的证据5并非是物价部门在2006年下半年年末发布的住房平均交易价格，而是该部门于2008年公布的2005年上半年、2005年下半年、2006年下半年、2007年上半年全区住房综合平均价格（住房平均交易价格），对此应予指正。但这并不影响被告适用南海区2006年下半年的住房综合平均价格作为衡量原告所购商品房是否符合普通住房的标准。

综上，原告所购的商品房不符合广东省优惠政策普通住房的标准，不能享受减半征收契税，被告根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条、《广东省契税实施办法》第五条的规定，按3％的税率向原告征收商品房权属转移契税21 569.82元证据充分，适用法规、规章正确，符合法定程序。原告诉讼请求理由不成立，依法应予驳回。

依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，作出如下判决：

驳回原告邱XX的诉讼请求。

本案受理费50元（原告已预交），由原告负担。