作者单位：无锡市不动产登记中心

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现如今，无论是按揭贷款买房还是因其他原因融资，作为贷款人，首先想到的担保方式是不动产抵押，借款人无法提供自己或第三人的不动产作抵押担保的，贷款人才退而求其次，如以动产抵押担保，或采用质押、保证担保等方式担保贷款。在采用不动产抵押担保过程中，是否要登记？办理预告登记还是现房登记？是否要收执不动产权证或者不动产登记证明？对于这些方面，贷款人还存在着许多保护抵押权的认识误区，这种认识偏见导致的后果是既对抵押人不公平，也不能真正地保护贷款人自身的合法权益，下面就常见的几个误区以及如何走出误区谈些观点：

误区一：收执不动产权证即可，不必办理抵押登记

这种情况早在上世纪九十年代普遍存在，现在民间借贷中仍存在一定的市场，即认为在借钱的同时把借款人的不动产权证扣押在自己那里就行了。出借人错误地认为：扣押了不动产权证，借款人就无法再处分该不动产。这是把不动产权证视为物品收归自己。发生这种错误认识的原因是混淆了不动产与动产物权生效的区别：动产以交付为物权生效，而不动产以登记为生效前提。这就是说不动产抵押如果未经登记是不产生物权效力的，即使收执抵押人的不动产权证，贷款也充其量是个普通债权，再加上因为没有登记，所以登记簿上没有记载抵押权，不动产权利人在申明遗失权证后依然可以申请补发权证，依然可以处分该不动产。因此，贷款人或出借人要想取得抵押权，应当申请不动产抵押登记，而不是收执抵押人的不动产权证。

误区二：按揭贷款预购商品房只要买卖合同备案即可，不必办理抵押预告登记

我国实行商品房预售制度，购房人通过按揭贷款预购商品房成为取得房屋的主要方式，但还存在着金融机构对于抵押预告登记认识不足的问题，由于抵押预告登记后不生成抵押权，所以认为没有办理预告登记的必要，同时却片面地认为只要预售合同已备案，该房屋就不可能再处分。这种误区来源于没有正确认识合同备案与预告登记效力的根本差异，夸大了合同备案的作用，而低估了预告登记的作用。合同备案与预告登记的异同曾有专文分析过，这里就权利性质和效力作简单对比：一是就权利性质而言，合同备案后的债权仍然是普通债权，而预告登记后取得的债权具有一定的优先性；二是就权利顺位而言，在转现之前一旦发生法院预查封，则如果已经合同备案但没有抵押预告登记，则在转现后预查封转为查封，按揭贷款债权轮候于查封执行的债权之后，但如果已经办理了抵押预告登记后发生了预查封，则在转现后抵押预告登记转为抵押权登记，预查封转为查封轮候于抵押登记；三是就能否顺利取得抵押权而言，办理了抵押预告登记后转为抵押权更为顺畅，如果不办抵押预告登记，一方面则一旦发生预查封的，转现后预查封转为查封，抵押登记无法办理；另一方面在符合转现条件后会面临借款人不予配合申请抵押权登记，导致抵押不成的后果。而只要办理了抵押预告登记，则登记机构在办理转现转移登记的同时会要求抵押当事人办理转现抵押登记，准抵押权与抵押权达到无缝对接，贷款人的贷款风险得到有效控制。

误区三：同时收执不动产权证和不动产登记证明提高抵押安全度

有些贷款人在办理了不动产抵押权登记后，不但自己收执不动产登记证明，还要收执抵押人的不动产权证，自认为这样的安全度才更高。这是抵押权人出于担心抵押人擅自处分抵押不动产而要求扣押不动产权证的考虑。其实，这种担忧是完全没有必要的：一是上述误区一中已述的原因，即不动产权证可以由权利人申请遗失补证，如果抵押人遗失补证，则抵押权人收执的权证就自然作废。二是因为抵押登记后已经产生抵押权，根据物权法第191条规定，抵押期间，抵押人转让不动产要经抵押权人同意，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。所以，抵押人即使保存有不动产权证，欲处分该抵押不动产的，要经抵押权人同意。如此明文的法律规定应当可以消除抵押权人的这种顾虑了。

误区四：收执不动产权证即可阻止办理余额抵押

直到现在，即使在国内有些发达城市仍然存在着抵押权人收执不动产权证的旧习，其目的是阻止抵押人办理余额抵押。抵押权人一方面在合同中约定不得办理余额抵押，另一方面收执不动产证以防抵押人办理余额抵押。这种约定有失公平，这促做法也是徒劳的。有失公平体现在办理了抵押之后是否还有余额、余额为多少都是由抵押人和后顺位抵押权人协议商定，抵押权人不能剥夺抵押人继续抵押的权利，其办理余额抵押后不会侵害抵押权人的利益，最终实现抵押权时处分抵押物的所得价款是按抵押顺位予以先后受偿的，所以合同约定的“不得办理余额抵押”条款通常会被认定无效；收执不动产权证徒劳的体现是上面误区一和三中已述原因，不动产权证只是其中一个权利凭证，更高的权利凭证是保存在登记机构的登记簿，只要登记簿上记载是抵押人的不动产，其就有权办理余额抵押，因此通过收执不动产权证无法阻止抵押人办理余额抵押。

误区五：不动产权证是唯一的权利凭证

贷款人的传统观念认为只有不动产权证（统一登记前是房屋所有权证、土地使用权证）才是证明其权利的唯一凭证，所以凡抵押必须要借款人或其提供的第三人出具不动产权证。走出这个误区就要把握法律的精神和实践中的创新改进这两方面的情况。在法律层面，物权法规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。不动产权属证书记载与登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。这个规定阐明两个要点：一是不动产权证不是物权的唯一凭证；二是通常只要登记簿记载是权利人的不动产，即使无法提供不动产权证，也可以申请抵押登记。在实践层面，各地从简化办事手续、提高工作效率考虑，对于短暂性的权利不再颁发不动产权证，如《江苏省不动产登记条例》指出，建筑物区分所有权的房屋首次登记的，登记事项可以只记载于不动产登记簿，不核发不动产权证书或者不动产登记证明。因此江苏省各地对于开发商所有的、需要销售的房屋不需发证，此时，如果开发商以未售的商品房抵押时，就无需提供不动产权证。贷款人要顺应法律法规和创新环境的变化，及时改进原有的观念和做法。

误区六：纸质不动产登记证明是抵押权的必要凭证

长年以来，抵押登记均生成纸质不动产登记证明，贷款人把这一证明视为放款的重要依据，并且在内部建立纸质证明保管和提取的制度。但是，近年来随着互联网服务在各行业的快速发展，不动产登记电子证书（证明）应运而生。例如，江苏省自然资源厅2019年印发《江苏省不动产登记电子证照规范（试行）》以来，全省各地都开展了不动产登记电子证书（证明）的建设工作，电子证书（证明）与纸质证书（证明）具有同等效力，只要完成登记就即时生成电子证书（证明），这不但提高了效率，而且在下次办理登记时无需当事人提交登记证书（证明），无疑这是便民利民的又一举措，金融机构作为申请登记的主要当事人，其认识不能再停留在纸质证书的年代，要及时调整内部管理规定，这方面与登记机构同步提供给客户更好的贷款抵押服务。