案情介绍
2017年4月某服饰公司通过司法竞拍取得某船舶公司名下不动产，5月执行法院作出如下裁定：一、被执行人名下的不动产，除已拆除部分和宗地外的1幢房屋外，归服饰公司所有；二、服饰公司持本裁定到不动产登记机构办理过户登记。10月，执行法院向不动产登记机构发出协助执行通知书。不动产登记机构依照法院嘱托以及当事人提供的申请材料，将案涉不动产登记在服饰公司名下，并颁发了不动产权证书。
某包装厂认为该不动产权证书记载事项包括了其名下的部分房屋及土地使用权，遂向省自然资源厅提起行政复议，请求撤销该不动产权证书。省自然资源厅作出维持决定。包装厂不服，诉至法院，请求撤销案涉不动产登记及行政复议决定。一、二审法院审理查明，案涉不动产登记行为系被上诉人不动产登记机构根据法院的执行裁定书和协助执行通知书所作，未扩大执行范围，亦无采取违法方式实施，故不属于行政诉讼受案范围，裁定驳回起诉。
不动产登记机构根据法院的裁定书和协助执行通知书实施的协助执行行为，是否属于人民法院的受案范围，是本行政案件的关键所在。为方便登记人员更好的理解协助执行涉及的不动产登记，笔者拟从不动产登记机构协助执行的分类、性质、可诉性以及协助执行的审查范围几个方面加以阐述。
一、协助执行行为的分类
协助执行，是指实施执行措施的人民法院通知有关单位或者个人协助执行发生法律效力的法律文书所确定内容的一种法律制度，主要内容包括财产调查、查封、过户及其他事项。具体涉及到不动产协助执行，协助内容主要包括：查询不动产权利状况、查封不动产以禁止或限制转移物权及设定他物权、办理不动产转移过户。
人民法院要求不动产登记机构协助执行不动产转移过户，笔者认为，可以分为三种情形：
第一种情形，法院对不动产转移的民事法律行为作出确认判决，在当事人不配合的情况下，法院要求登记机构协助办理转移过户。在登记实务中遇到比较典型的情形是，房屋买卖合同签订以后，出卖方不愿意配合买受方办理过户登记，买受方向人民法院起诉后，法院判决房屋买卖合同有效并责令出卖方限期配合买受方办理过户。在出卖方逾期不配合的情况下，买受方申请法院强制执行。
第二种情形，人民法院作出了分割共有不动产的判决书、裁决书或调解书，一方不配合，另一方申请人民法院强制执行。
第三种情形，人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，债务人不配合，不动产承受方申请人民法院强制执行。
上述三种情形，按照强制执行法理的理论分类，都是属于意思表示请求权的执行，这个意思表示就是不动产物权转移登记申请的意思表示，意思表示的接受方就是不动产登记机构。
具体到不动产登记实务，上述第一种情形的协助执行，属于不动产的设权登记，法院的判决属于给付类判决，物权生效的公示方式是不动产登记。上述第二种情形，属于不动产的宣示登记，法院的判决属于形成判决，物权生效的公示方式是生效的法律文书，而不是不动产登记。上述第三种情形，属于不动产的宣示登记，法院的裁定按照法理应当属于给付类，但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条已经将其规定为直接发生物权变动效力的法律文书，因此物权生效的公示方式是生效的裁定书，而不是不动产登记。
二、协助执行行为的性质
协助人民法院查询不动产权利状况的行为，属于不动产档案的对外利用，不属于具体行政行为。协助人民法院查封，因为涉及到不动产权利人的权利限制，对不动产权利人的权利义务存在利害关系，属于具体行政行为。涉及不动产过户的协助执行行为，关涉三方主体：人民法院、不动产登记机构、不动产转移行为的主体；关涉二类法律关系：人民法院与不动产登记机构之间的关系、不动产转移行为的主体与不动产登记机构之间的关系。前一种关系，是公法调整规制的法律关系，核心就是行政权与司法权的权力运行的横向关系，究其目的就是将人民法院生效法律文书所确认的法律关系和法律秩序通过不动产登记的行政职能转化为现实。后一种关系，是包括《不动产登记暂行条例》等行政法调整规制的行政法律关系，其形式属于具体行政行为，但启动该具体行政行为的是人民法院的司法执行权，作为登记的证据是人民法院生效的法律文书。因此，笔者认为，对于不动产登记机构协助执行行为的性质是复合的。
三、协助执行行为的可诉性
行政机关协助执行的行为是否可以纳入行政诉讼的受案范围，相关法律法规对此做了明确规定。《最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》（【2012】行他字第17号）规定：“行政机关根据人民法院协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，不属于人民法院行政诉讼受案范围。但如果当事人认为行政机关在协助执行时扩大了范围或违法采取措施造成其损害，提起行政诉讼的，人民法院应当受理”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》（法释【2018】1号）第一条第一款（七）项规定，: “下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：……（七）行政机关根据人民法院生效裁判、协助执行通知书作出的执行行为，但行政机关扩大执行范围或者采取违法方式实施的除外”。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释【2010】15号）第二条第一款规定：“房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。”
行政机关协助执行是否可诉，主要看行政机关在实施该行为时是否具有独立的意志。（一）行政机关依嘱托严格按照法律文书协助执行办理登记，体现的是司法机关的意志，如果程序的启动合法，登记依据的生效法律文书明确并可执行，权利范围与生效法律文书完全一致，则无论从登记程序还是实体权利来源都符合法律规定，则不具有可诉性。（二）行政机关扩大执行范围或者采取违法方式实施的行为，属于行政机关的独立意志，此种行为超出了人民法院协助执行通知书的范围和本意，此类执行行为应当受到司法审查并独立承担法律责任，属于行政诉讼受案范围。
本案中，如果包装公司认为不动产登记机构的登记行为与协助执行内容二者不一致，可以依法提起行政诉讼。但包装公司仅请求撤销不动产登记机构依据协助执行通知颁发的不动产权证，无证据证明该协助执行行为扩大了执行范围，亦无证据证明不动产登记机构协助办理转移登记实施了违法行为。法院的协助执行通知书等生效法律文书对不动产登记机构具有拘束力，不动产登记机构在履行协助执行义务时，与协助执行通知书所载事项内容一致，且未扩大执行范围或者采取违法方式，故案涉不动产登记行为不属于行政诉讼受案范围。如果当事人认为不动产登记机构的协助执行行为侵犯其合法权益，应当针对人民法院生效裁判通过审判监督程序寻求司法救济，作为协助执行依据的生效裁判经审判监督程序被推翻，可通过执行回转等方式予以救济。
四、协助执行的审查范围
协助执行过程中，协助执行单位是否需要对协助执行生效法律文书进行审查？业内存在两种观点，一种观点认为，协助执行单位没有任何审查职权和审查义务，必须完全按照文书记载办理，无论文书记载是否合理、是否有错误，即使有错，也与协助执行单位无涉；另一种观点认为，协助执行单位在协助执行时应当尽合理审慎的形式审查义务。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范〈人民法院和国土资源房地产管理部门协助执行〉若干问题的通知》（法发﹝2004﹞5号）第三条第二款：“国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。”这里强调登记机构不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查，即对法律权利义务的存在与否进行的审查。登记机构不进行实体审查，是否表示完全不审查？笔者认为不动产登记实务中，登记机构有必要尽合理审慎的注意义务，进行一定的形式审查。主要体现在以下几个方面：
（一）文书真实性审查
不动产登记机构可与司法部门建立部门间信息互通共享机制，通过信息共享交换平台获取法院的司法裁判文书，核实法律文书的真实性。
（二）信息一致性审查
1.审查法律文书执行标的与不动产登记簿记载信息是否一致，不动产坐落、权利人姓名或名称、不动产权证号等是否存在书写错误。如果存在记载错误，登记机构协助执行的同时，可要求执行单位当场进行补正，加盖校核印章。无法当场补正的，在不影响对执行标的确认的前提下，登记机构可先行办理，执行单位事后提交补正材料。
2.审查《执行裁定书》与《协助执行通知书》内容是否一致。裁定书是协助执行不动产登记的实体法依据。协助执行通知书，是协助执行的程序法依据。程序与实体一致，这是法定要求。如果协助执行通知书扩大范围，超出裁定书内容，登记机构可以向法院提出审查建议。
（三）登记技术规范性审查
登记机构主要看协助执行事项是否有明显不符合登记技术规范的情形。笔者曾办理过一件业务，兄弟二人因一套成套住宅发生产权争议，向法院提起诉讼，法院经审理判决，卫生间和房间归哥哥所有，厨房和客厅归弟弟所有。在协助执行时，登记机构向法院出具了审查建议书。房屋基本单元应当具有特定性和独立使用价值。作为成套住宅应当满足基本起居生活需要的功能，该法律文书对成套住宅的分割，不符合登记基本单元的要求。住建部2008年颁发的《房屋登记办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记”。法院经审查，并与当事人沟通，重新更正了法律文书，明确该套住房兄弟二人按份共有，各占50%。
（四）冲突性审查
执行文书与登记簿记载是否存在冲突？例如被执行不动产是否存在抵押、是否存在预告登记信息。轮候查封法院裁定转移过户，是否有首查封法院的委托处置函或移送执行商请函。
综上所述，不动产登记机构协助执行行为，是司法行为的延伸和实现，体现的是司法机关的意志，该行为自然应当享有被行政复议或诉讼的豁免权，不属于人民法院行政诉讼受案范围，但扩大执行范围或者采取违法方式实施的除外。不动产登记机构协助执行办理登记时，应当尽合理审慎的注意义务，严格依照法律文书执行。