T市发生一起行政诉讼案例，主要情况是：2017年法院司法网拍被执行人S公司的不动产，L公司参与公开竞买获得。登记机构根据法院出具的裁定书和协助执行通知书将S公司的不动产转移登记到L公司名下，随后H公司提起行政复议，认为S公司的不动产中有部分属于H公司，认为登记错误要求撤销涉案的不动产登记，行政复议未支持其诉求后，H公司又提起行政诉讼，要求依法撤销不动产登记及行政复议决定，被一审法院裁定驳回起诉，H公司又提起上诉，最终被驳回上诉。

那是什么原因导致H公司一而再，再而三地起诉登记机构？我们有必要从法院、登记机构、H公司三个角度进行分析：法院怎样提高处理不动产的执行力？登记机构如何提高登记质量，切实保护各方合法权益？权利人应怎样保护自身权利？

- 一 -

法院执行不动产以登记簿为依据，并尊重事实

为提高执行的准确性以及执行效果，法院在处理被执行人的不动产前要把握两点：

一是确认该不动产是否为被执行人所有？是否已登记？这就要查询登记簿，如果未登记的，则还要收集权源材料，只有通过收集充分的证据证明是被执行人的不动产，才能予以处理。

二是确认现场的不动产是否与登记簿记载相符。由于登记簿具有滞后性，登记后很可能不动产的自然状况发生了变化，但权利人没有申请变更登记，所以在拍卖前还要求第三方机构评估与测绘。只有这样才能保证执行处理的不动产能够顺利办理转移登记。

纵观案例提供的材料，这个法院在拍卖被执行的不动产前已经对不动产状况进行了查询，所执行的不动产均在登记簿记载范围内。为保证登记簿记载与实地相一致，法院还要求提供评估报告（当然主要是为了确定标的物拍卖底价），评估报告结果显示专业人员进行了现场测绘，实测结果与登记簿记载并不相符，其中有部分房屋已拆除，还发现部分房屋超出宗地范围。因而，法院将已拆除部分和超出宗地范围的房屋排除在被执行房屋外，最后受让方取得的不动产是基于原登记簿记载的并与实地保持一致，这样的结果是符合登记要求的。

- 二 -

登记机构依法院嘱托登记并可提出审查建议

完成网拍后法院出具了执行裁定书和协助执行通知书，登记机构收到法律文书后依法予以登记到受让方名下。根据《最高院、国土部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发（2004）5号）规定，登记机构认为法院处理的房产、土地权属错误的，可以向法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。本案中，如果法院认定的土地、房产权属有误的，登记机构可以向法院提出审查建议，如果法院执意不纠错的，则登记机构仍应当按生效的法律文书予以登记。登记机构不能对生效的法律文书进行实质审查，因法律文书导致的登记错误由法院承担相应责任。所以一旦当事人认为登记错误侵害了他的权利，提起行政诉讼，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释（2010）15号规定，当事人对登记机构据此而办理的登记行为不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但当事人认为登记与有关文书内容不一致的除外。而本案中登记机构为L公司办理登记的房屋、土地范围都是基于法律文书记载，登记机构没有擅自扩大或缩小标的物范围，所以此次登记属于行政不可诉行为，一、二审法院均依法驳回了H公司的起诉。

- 三 -

登记机构在协助办理不动产登记后可以主动处理历史遗留问题

尽管在本案中登记机构依法院嘱托办理完全没有过错，法院按登记簿记载和实际现状确认权属似乎也没有错，因为法院在处理被执行人的不动产时，没有第三方对该不动产权利归属提出质疑。

但H公司在登记机构协助办理不动产登记后的多次起诉无不引发我们深思：已有的土地和房屋登记簿记载是否正确？从法律文书描述的法院拍卖被执行不动产的情况反映出不动产统一登记前原房产与土地登记之间的脱节，登记的准确性也存在颇多疑点，主要表现为：

一是房屋登记的时候没有做落宗处理，没有匹配相应的土地，导致某本房屋权属证书上记载的一幢房屋落在了他人的宗地上，该房屋和土地权利人不一致，无法认定该房屋的权属，法院于是作了简单处理，即在被执行的不动产中剔除了该房屋。但由于该房屋客观存在，只是房地权利发生了冲突，如何正确认定其权属？

二是H公司提供的民事判决书明确资产转让合同中，H公司承继原土地使用权合同，土地面积是5.08亩，配电房、机房及走道用地使用权属于上诉人，那么本案中的标的物的土地界址范围到底正确与否？

对于这两个疑点，在目前不动产统一登记后，登记机构应当予以核查追问，搞清真正的权属来源，使得房地权利一致。

还值得登记机构注意的是，案中提及的权属争议其实病根落在初始登记上，初始登记就是现在所说的首次登记，如果首次登记时没有将权利界定清楚，势必影响后续一系列登记的准确性。

因此，通过此案足以提醒登记机构在办理首次登记时要严格把关，将土地和房屋的各种属性都作出清晰认定，这是决定以后各种登记正确的关键一步。

- 四 -

权利人应当及时保护自身权利并提出正确的诉求

此案反映出权利人H公司自身存在两大问题：一是没有认识到及时申请登记的重要性；二是提出诉求的时间和内容都不恰当。

首先，只有及时申请不动产登记才不至于花如此多的精力扑在反复诉讼上面，而且出现多次起诉无果的结局。时至本案所涉不动产已依嘱托登记在L公司名下后，H公司才提起行政诉讼要求撤销本次不动产转移登记，可想而知，其维权难度之大，是由其自身没有及时申请登记造成的。因为其在2007年取得的法院民事判决书上明确了土地及房屋的权属认定，但时过十年之久一直未申请登记。尽管H公司当时依据生效法律文书固然已取得了土地使用权，但因为没有登记，所以不产生公示效力，无法对抗善意第三人。本案中涉案不动产从R公司转移到S公司再转移到L公司，已经发生两次转移登记。

其次，H公司的诉求内容并不正确。H公司事实上是对上一次转移登记（即R公司转到S公司名下）之前的R公司的初始登记提出质疑，认为R公司取得的土地使用权中有一部分是属于H公司的，由于初始登记有误，导致这个错误一直延续到最后一次登记。而作为S公司和L公司，都是基于登记簿、经过买卖或法院拍卖先后合法取得，S和L公司通常被认为是善意第三人，善意取得的物权依法得到法律保护。而H公司的诉求是要求撤销L公司的不动产登记，但此道登记程序正当、适用法律正确，所以其诉讼一直无法得到法院支持。即使撤销这道登记仍然不能达到H公司的目的。

最后，在事已至此的情况下，H公司是否就没有救济途径了呢？确实H公司处于比较被动局面，不动产已登记在L公司名下后，H公司申请更正登记或异议登记几乎没有任何意义，只能对真正侵犯其权利的R公司提起民事诉讼，追究R公司的侵权责任，因为该不动产已转移到善意第三人名下，所以H公司最好的结局就是得到R公司给予的赔偿，而不可能获得涉案不动产的物权。