动产登记制度实施以来，《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范（试行）》等一系列法律规范相继出台，不动产登记机构操作日趋规范。但是随着经济社会发展，不动产权利人申请分割登记的情形越来越多，常常会遇到工业厂房、写字楼、酒店式公寓、农村住宅等建筑物利人要求分割登记的情形。登记机构该如何把握？能否办理分割登记，成为企业和群众高度关注的问题，也是登记机构亟需解决的问题。笔者从登记单元本质和不动产登记的目的出发进行研究，试图给出答案。
1.不动产登记单元的本质和划定条件《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第五条解释，《不动产登记暂行条例》所规定的不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。按《不动产登记暂行条例实施细则》要求，不动产登记机构在办理不动产登记时，没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元，编制不动产单元代码。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。同时，《不动产登记暂行条例实施细则》还明确上述房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。可见，登记单元划定要满足权属界限封闭和独立使用功能两个条件。从管理上看，不动产单元是登记管理的基本单位，按不动产单元设定与代码编制规则，赋予每个不动产单元的唯一、可识别的标识码，即不动产单元代码，也是该不动产的“身份证号码”。在实践中，用不动产代码来管理不动产单元，支撑不动产登记和日常管理需要。从本质上看，不动产登记单元是解决物权特定性和确定性问题，为满足特定的不动产登记而使用的技术手段。法律专家程啸认为，登记单元的划定需要具备三个条件，即具有明确的界址或界线、在地理空间上具有确定性和唯一性、具有独立使用价值，也就是说，只要满足上述三个条件即可划定一个不动产单元。
2.不动产登记单元分割的管控
根据《不动产登记操作规范（试行）》，同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件。分割、合并导致权属转移的，提交分割或者合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的，还应提交有权部门同意实体分割或者合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果。可见，目前对不动产登记单元的分割是有管辖和限制的。其实，在分散登记时期，在土地、房产和海域就有分割登记的限制。原《土地登记办法》第五条规定，土地以宗地为单位进行登记，宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。原《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号，已废止）规定，宗地应当依据法合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。宗地的地号应当依据宗地代码编制规则编写。宗地一经划定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。原《房屋登记办法》第十条规定，房屋按照基本单元记进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界线的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。《房屋登记办法》第二十二条还规定，申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的是不予登记的情形之一。《海域使用权登记办法》第四条规定，海域使用权登记以宗海为基本单位。权属界线所封闭的用海单元称宗海。但填（围）海造地的，应独立分宗登记。单位和个人取得两宗以上海域的，应当按宗分别申请登记。两个以上海域使用人使用同一宗海的，应当共同申请登记。
3.限制不动产登记单元分割的通常考量
当事人要求分割登记，基本上是先分割后，再转让或者抵押。登记机构限制不动产登记单元的分割，主要是有以下几种考虑：
一是可能影响城乡规划实施。分割宗地，可能会影响整体土地使用功能，分割房屋，可能导致房屋的利用方式发生改变。由于不动产利用的外部性，多个不动产功能和利用方式改变，将会影响城乡规划的整体实施。
二是不利于批后监管。早期经常存在权利人先办理分割登记，再分别在不同银行办理抵押的情况。如企业出现无法偿还债务，抵押权人实现抵押权处置该土地，就会带来困难。由于土地监管是按宗地进行的，土地出让时整宗出让，设定了相关经济和技术指标，并规定了转让条件。将分割土地转让操作过程中，存在转让条件认定困难，出现是否存在闲置、投资开发强度是否达到25%，规划指标如何确认等问题，难以有效实施批后监管，影响土地管理秩序。
三是担心造成国有资产流失。按照《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤的进行，出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。不同用途和利用方式，后续能否办理分割登记，直接影响土地的出让价款。登记机构害怕，分割可能会造成国有资产流失。
四是伴生后续管理难题。由于不动产的多重社会属性，其附带了很多社会管理和公共服务功能在上面。如分户后一户变两户甚至多户，在门牌编号、户籍管理、教育、社会保障、征地拆迁安置等方面会带来许多困难。
4.时代变化对不动产登记单元划定带来挑战
随着社会经济发展和科技进步，划定不动产登记单元的基本条件发生了根本性变化，传统观念和习惯做法受到严峻挑战。
一是界址界线数字化。先进测绘手段和计算机可视化技术的逐步成熟和应用，物理化的界址界标，逐渐被数字化的空间地理坐标代替。两个点可以确定一条直线，三个点可以确定一个平面，用地理坐标确定点、线、面，标注不动产权属的界址界线，精确、便捷和高效的优点越来越被人们认可。再复杂的空间位置，再多的界址界线，都能够通过拓扑关系和地理坐标在计算机中记录下来，并可以实现三维可视化的展示，完全可以保障不动产界址界线明确，保障在不动产位置地理空间上的确定性和唯一性。并且随着科技发展，人类对空间认知范围逐步扩大，不动产权的设定将由地表向地下和空中延伸，界址界线的数字化管理，将成为大势所趋。
二是具有独立的使用价值的用益物权化。不动产本身有多功能性和多用途性，随着经济社会发展，人们生产和生活方式也发生改变，对不动产的利用更加灵活，加上现在以人为本的设计理念，各类物业都有完善的配套设施，一间房子通过装修，即可单独作住宅使用，又可单独作办公使用，还能单独作商业使用，不动产的独立的使用价值很难有明确的认定。伴随社会主义市场经济建设推进，市场主体向多元化，生产经营方式向多样化，营销方式向现代化，要素流动向市场化、权益保障向法制化转变。所有权和使用权分离是大势所趋，不动产的使用价值经常以资产和资本属性显现，从法律角度表现为不动产的用益物权，人们对不动产权属管和权益保护的要求越来越高。土地和房屋是与人民群众关系最密切的不动产，由于经济价值高，资产和资本性强，流转和抵押相对较为频繁。现实当中，支持不动产分割登记，可以让不动产的权利更加明晰，有利于交易和抵押，有利于保护权利人的合法权益，也有利于市场要素自由流动，从现有技术上，也完全能够支撑不动产单元的分割和管理。据悉，广东省，河北省等地已经取消商业用地分割的限制。
5.不动产登记的目的和法制政府的要求
《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《不动产登记暂行条例》第一条规定：为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。可见，不动产登记登记的目的，是为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确不动产的归属，发挥不动产的效用，保护权利人的物权，并没有批后监管的涵义。按照政府法无授权不可为的理念，借不动产单元分割登记进行搭车管理，与依法治国的理念不符，与法制政府的建设要求不符。
6.结语
笔者认为，从不动产登记的目的、不动产单元划定的标准、不动产单元编码的技术支撑，服务型政府建设要求等多方面考虑，不动产登记机构应该适当取消不动产登记单元的管理，对于群众合理的分割登记诉求予以满足，不能随意借搭车管理，也建议国家加强不动产单元管理的立法，使不动产单元划定与分割有法可依，有据可循。