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债务人财产及认定的法律规定
《中华人民共和国企业破产法》（以下简称“《破产法》”）第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）（2013年）（以下简称“《破产法司法解释二》”） 第二条规定，“ 下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称“《审理破产案件的规定》”）第七十一条规定，“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产……”

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债务人财产认定的司法裁判观点
鉴于《审理破产案件的规定》是对《中华人民共和国企业破产法（试行）》（以下简称“《破产法（试行）》”）的解释说明及适用规定，而《破产法（试行）》已经于2007年6月1日《破产法》施行之日被宣告废止。目前在审判实务领域，关于是否适用《破产法（试行）》第71条第5项、第6项来认定债务人财产存在较大分歧，最高人民法院内部未统一观点，各地法院也存在着不同的意见。

（一）买受人在房地产企业破产之前虽已支付全部的购房款或已完成房屋的交付手续，但未登记为产权人的，房屋仍属于债务人财产

（2017）最高法民申3088号《安顺市川惠投资股份有限公司、贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》认为：“关于案涉房产是否属于鼎城公司债务人财产的问题。川惠公司主张依据《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项之规定，案涉房产不属于鼎城公司的债务人财产。对此，本院认为，《破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。尤其是《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释二》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《破产案件若干问题规定》第七十一条的规定。即使在《破产案件若干规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案亦应适用《破产法司法解释二》认定案涉房产是否属于破产财产。《破产法司法解释二》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案案涉房产并不符合上述规定情形，不应排除在债务人财产之外，应属于鼎城公司的债务人财产。此外，认定案涉房产属于鼎城公司的债务人财产也符合物权法确定的不动产物权变动登记生效原则。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。案涉商品房尚未变更登记至川惠公司名下，不产生物权变动的效力，所有权仍归属于鼎城公司，应为鼎城公司的债务人财产。川惠公司关于案涉房产不属于鼎城公司债务人财产的再审主张，依据不足。

再如，最高人民法院在（2019）最高法民申4052号《徐飞燕、北京泰丰房地产开发有限公司一般取回权纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》中认为，“《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。”破产取回权是物的返还请求权在破产法上的适用，其权利基础主要是所有权以及其他权利。故本案徐飞燕是否有权取回案涉房屋，关键在于其是否对标的物享有所有权或其他权利。徐飞燕申请再审中提交新证据用以证明案涉《商品房买卖合同》有效，但即使《商品房买卖合同》有效，由于案涉房屋所在的鸿坤国际大酒店房产相对应的土地使用权已被查封，泰丰公司至今未取得包括案涉房屋在内的鸿坤国际大酒店的房屋所有权证，未取得合法完整无瑕疵的处分权，案涉房屋仍不具备办理产权过户登记的条件，徐飞燕迄今未能就案涉房屋办理房屋所有权转移登记并取得房屋所有权证，也没有生效法律文书导致案涉房屋的所有权从泰丰公司转移至徐飞燕名下，故徐飞燕行使取回权的条件尚不具备，其再审申请理由均不能成立。”

同时，江苏高院民二庭2017年发布的《破产案件审理指南（修订版）》中亦明确规定《破产若干问题规定》第71条第5、6项的规定，与其后颁布的物权法确立的不动产物权变动规则不相符，应适用物权法的有关规定。

（二）买受人在房地产企业破产之前已支付全部的购房款，或已完成房屋的交付手续，买受人则可主张所购买房屋属于非破产财产，行使取回权

最高人民法院在（2017）最高法民申1429号《宁波住宅建设集团股份有限公司、沃凯宏第三人撤销之诉再审审查与审判监督民事裁定书》中认为，“《中华人民共和国企业破产法》实施后，《审理破产案件规定》未被最高人民法院废止，且《破产法司法解释二》第二条规定的情形并未否定《审理破产案件规定》第七十一条第五、六项的适用，原审判决适用《审理破产案件规定》第七十一条第五项的规定并无不当”，显然与前述最高法院审理的案件中的意见相左。浙江高院则在（2016）浙民申3409号《张丽君与宁波东来日盛置业有限公司与破产有关的纠纷案的民事裁定书》中认为，《破产若干问题规定（二）》是对《破产案件若干问题规定》的补充，两者并不矛盾。

（三）买受人未登记为产权人的，所购房屋属债务人的财产为主流观点

根据我方查阅发近几年的司法裁判案例，买受人未登记为产权人所购房屋被认定为是债务人的财产的案件较多，我方认为，以《物权法》第九条物权登记生效原则及《破产法》第三十条作为判断是否属于债务人财产的依据是当前的主流观点，且很可能成为未来的裁判趋势。

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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的案外人有权通过提执行异议排除执行的情况仅适用于商品房消费者
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。最高人民法院法〔2019〕254号，关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”）的通知第125条，对该条的适用前提作出了规定，指出该条是关于商品房消费者提起执行异议之诉的规定。而消费者购房人是否仅仅指没有住房的人。根据最高人民法院民事审判第二庭2019年12月出版的《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》第【125案外人系商品房消费者】篇第629页，【理解与适用】部分，“建设工程价款的优先受偿权优先于抵押权，滞后于消费者购房人的物权期待权。该规定是法律基于生存权至上考虑所作的特殊规定，应当严格把握，不宜扩大适用。对于房屋的性质应当限定在居住用房，商业用房不在保护之列”。【实务问题】部分，商铺、写字楼具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，不能参照适用本条规定。

同时，《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》第“126【商品房消费者的权利与抵押权的关系】”篇第633页，【理解与适用】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。【理解与适用】部分，“二是应当区分消费者购房人和非消费者购房人。前者有居住利益优先保护的价值，而后者并不具备该价值。因此，消费者购房人的权利应当优先于抵押权，反之，非消费者购房人的权利不应优先于抵押权。因为物权优先于债权是民法上的一项基本原则，只有基于居住利益至上的考虑，才能作特别的突破， 而这种突破不能无限扩大，否则会冲击现有的交易秩序”。

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商铺买受人对其未进行不动产登记的商铺提取回权或执行异议的可能被法院驳回
综上所述，取回权的基础应系其对涉案不动产拥有所有权，买受人即使支付全部购房款，主张其系实际所有人，只要未进行不动产登记，就没有产生物权的公示效力，其关于协助办理不动产权属证书等争议，系《商品房买卖合同》履行中产生的纠纷，应当通过双方约定的争议解决方式寻求解决；其次，只有商品房消费者才有权根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定通过提执行异议的方式排除执行，而商铺买受人不符合申请条件。

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商铺买受人作为普通债权人参与企业破产的，可在不同阶段通过争取债权人会议同意的方式，取得所购房产的相关权益
根据《破产法》第十八条规定,“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。破产管理人行使合同解除权后给对方当事人造成损失的，当事人有权向管理人申报债权。

同时，按照《破产法》第一百条，“经人民法院裁定认可的和解协议，对债务人和全体和解债权人均有约束力。和解债权人是指人民法院受理破产申请时对债务人享有无财产担保债权的人。”第九十八条，“债权人会议通过和解协议的，由人民法院裁定认可，终止和解程序，并予以公告。”。第八十二条，“下列各类债权的债权人参加讨论重整计划草案的债权人会议，依照下列债权分类，分组对重整计划草案进行表决：（一）对债务人的特定财产享有担保权的债权；（二）债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（三）债务人所欠税款；（四）普通债权。人民法院在必要时可以决定在普通债权组中设小额债权组对重整计划草案进行表决”。第八十六条规定，“各表决组均通过重整计划草案时，重整计划即为通过”。第九十二条，“经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力”。第一百一十二条，“变价出售破产财产应当通过拍卖进行。但是，债权人会议另有决议的除外破产企业可以全部或者部分变价出售。企业变价出售时，可以将其中的无形资产和其他财产单独变价出售。”。

因此，商铺买受人作为普通债权人参与企业破产的，可在不同阶段通过争取债权人会议同意和解协议、重整计划或破产财产变价方案的的方式，取得所购房产的相关权益。