【仲裁规则】  

夫妻在婚姻关系存续期间购买的房屋归夫妻共同所有，夫妻一方将该共有房屋出租，经夫妻另一方追认后，夫妻一方取得处分权，基于该处分权订立的合同有效。　

【关 键 词】

仲裁 合同 效力 夫妻共有

【基本案情】

曾××与妻子注册结婚后购买涉案房屋。吴××与曾××签订《租赁合约》及《附加条款》，约定：曾××将涉案房屋出租给吴××作居住用途使用，月租金为人民币3000元。吴××于签订合约时须向曾××交纳按金人民币6000元及首月租金人民币3000元，曾××应将该物业之钥匙交给吴××。租赁期内吴××承担涉案物业的管理费及有关应因吴××使用所产生之费用（包括水、电、电话费、煤气费、有线电视维护费等）。曾××承诺及保证在履行合同期内不得以合同规定外的任何理由毁约，吴××保留法律权利向曾××追讨因曾××以合同规定外理由终止合同所引起吴××的经济损失并双倍退还吴××履约保证金。吴××承诺及保证在履行合同期内不得以合同规定外的任何理由毁约，曾××保留法律权利向吴××追讨因吴××以合同规定外理由终止合同所引起曾××的经济损失并收取吴××所缴付之履约保证金。曾××须保证吴××能正常使用承租的所有电器、家私等承租物品，并及时修复正常使用过程中损坏的上述物品。吴××向曾××交纳租金。

《租赁合约》及《附加条款》签订后，吴××依照合同约定向曾××支付按金人民币6000元。吴××与曾××就搬离涉案物业事宜达成协议，曾××同意吴××搬离涉案物业。双方未就吴××搬离涉案物业后的后续事宜达成协议，吴××提起仲裁，请求曾××返还房租押金6000元及多收的款项4200元，合计10,200元；办理房屋退租交接手续；承担本案的仲裁费用。曾××提起仲裁反请求吴××支付租金4788元；支付按3％；支付欠付费用1062.89元；没收吴××所交付的按金6000元；办理房屋交接手续（包括交还房屋钥匙等物品）；由吴××承担全部仲裁费用。

【争议焦点】

夫妻在婚姻关系存续期间购买房屋，该房屋归夫妻共同所有。夫妻一方在未取得对方同意的情况下，将上述共有房屋出租，另一方追认后，房屋租赁合同是否有效。

【审判结果】

仲裁委员会裁决：吴××向曾××支付人民币372.46元；对吴××的其他仲裁请求不予支持；对曾××的其他仲裁反请求不予支持；吴××与曾××在本裁决书送达之日起十日内办理涉案房屋交接手续；本案仲裁费人民币1380元，吴××承担人民币414元，曾××承担人民币966元，仲裁费已由吴××向本会预缴，曾××应径付给吴××人民币966元；仲裁反请求费人民币1553元，吴××承担人民币932元，曾××承担人民币621元，仲裁反请求费已由曾××向本会预缴，吴××应径付给曾××人民币932元。

【审判规则评析】

结合本案，曾××与妻子结婚后购买涉案物业，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。可以认定涉案物业属于曾××夫妻的共同财产。曾××在出租涉案物业时未出具其妻子的书面授权委托，但是可以相信吴××在签署合同时其妻子知道该出租事项。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。可以认定曾××作为涉案物业的共有产权人，对涉案物业的处分自始有效。综上，吴××与曾××签订的《租赁合约》及《附加条款》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。

【适用法律】

《中华人民共和国民法通则》第九十二条 没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。

《中华人民共和国合同法》第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

【法律文书】

仲裁申请书 仲裁答辩状 仲裁裁决书

【效力与冲突规避】

参考性案例　有效　参考适用

 

吴XX与曾XX房屋租赁合约争议仲裁案

 

【案例信息】

【中 法 码】合同法·租赁合同·租赁合同·合同内容·租赁物 (T050403011)

【案    由】 商事仲裁

【权威公布】 被广州仲裁委员会《仲裁案例选编》2009年(第二辑)收录

【检 索 码】 H0165+++++ZCGDGZ1108E

【仲裁委员会】 广州仲裁委员会

【仲裁程序】 仲裁程序

【申 请 人】 吴XX（反请求被申请人）

【被申请人】 曾XX（反请求申请人）

 

 

【裁判文书原文】  (如使用请核对裁判文书原件内容)

《仲裁裁决书》

申请人（反请求被申请人）：吴××。

被申请人（反请求申请人）：曾××。

2007年2月28日，申请人与被申请人签订《租赁合约》及《附加条款》，约定：被申请人将涉案房屋出租给申请人作居住用途使用，月租金为人民币3000元，租赁期限自2007年3月5日至2007年12月31日止，共计10个月。租金按月计算，每月的10日为缴交租金日期。申请人于签订合约时须向被申请人交纳按金人民币6000元及首月租金人民币3000元，被申请人应将该物业之钥匙交给申请人。被申请人应在租赁期满或解除契约之日在扣除所有应缴之费用后即时将按金本金无息退回申请人。如借故拖欠每逾期一天须加付千分之三滞纳金，逾期三十天尚未能清缴，则被申请人承担一切后果及有关费用。租赁期内申请人承担涉案物业的管理费及有关应因申请人使用所产生之费用（包括水、电、电话费、煤气费、有线电视维护费等），申请人如逾期交付租金，七天后每逾期一日由被申请人按滞纳租金额以月租金千分之三计算收取滞纳金；若申请人逾期三十日尚未能缴付拖欠款项，则申请人须承担一切后果及有关费用。被申请人承诺及保证在履行合同期内不得以合同规定外的任何理由毁约，申请人保留法律权利向被申请人追讨因被申请人以合同规定外理由终止合同所引起申请人的经济损失并双倍退还申请人履约保证金。申请人承诺及保证在履行合同期内不得以合同规定外的任何理由毁约，被申请人保留法律权利向申请人追讨因申请人以合同规定外理由终止合同所引起被申请人的经济损失并收取申请人所缴付之履约保证金。被申请人须保证申请人能正常使用承租的所有电器、家私等承租物品，并及时修复正常使用过程中损坏的上述物品。申请人通过被申请人提供的中国建设银行贷记卡向被申请人交纳租金。

《租赁合约》及《附加条款》签订后，2007年2月28日申请人依照合同约定向被申请人支付按金人民币6000元。2007年4月14日，申请人向被申请人账户存人人民币1492元；2007年5月18日，申请人存人人民币3000元；2007年6月18日，申请人存人人民币2720元；2007年7月17日，申请人存人人民币3000元；2007年8月22日，申请人存人人民币3000元；2007年10月16日，申请人存入人民币3000元；2007年11月19日，申请人存人人民币3000元；2007年－2月17日，申请人存人人民币3000元；2008年1月19日，申请人存入人民币4200元。

2008年1月28日，申请人与被申请人就搬离涉案物业事宜达成协议，被申请人同意申请人于2008年1月31日前搬离涉案物业。2008年1月31日，申请人搬离涉案物业。

2007年3月1日，申请人交纳涉案物业2006年10月1日至2006年12月1日电费人民币39.04元；2007年4月1日，申请人交纳涉案物业2006年7月至2006年9月的有线电视收视费人民币51元及停机开通费人民币10元；2007年4月8日，申请人交纳涉案物业2007年2月固定电话费用人民币26.23元；2007年3月6日，申请人委托他人维修涉案物业马桶支出人民币60元；2007年4月11日，申请人委托晨曦（新时代）家电维修中心维修涉案物业彩电支出人民币210元，并将涉案物业原配备旧洗衣机以人民币50元的价格抵付部分维修费用；2007年6月1日，申请人委托晨曦（新时代）家电维修中心维修涉案物业空调支出人民币280元；2007年4月1日，申请人购买海尔洗衣机一台并将其存放于涉案物业内，支出人民币1038元；2007年3月5日，申请人购买洗衣机进水管等配件支出人民币74元2007年3月13日，申请人购买22瓦环形光管及灯泡等支出人民币17元；2007年4月21日，申请人配钥匙支出人民币15元；2007年3月16日及18日，申请人购买镇流器、节能灯等分别支出人民币20元和33元。

2008年1月31日，被申请人交纳涉案物业2007年12月份和2008年1月份水费人民币93.6元、电费分摊人民币63元、垃圾处理费人民币10元及2008年1月份管理费人民币161.1元；2008年2月4日，被申请人交纳涉案物业2007年11月28日至2008年1月29日电费人民币150.06元；2008年2月1日及14日，被申请人分别交纳涉案物业煤气费人民币60元及220.8元；2008年2月1日，被申请人交纳涉案物业2007年11月份至2008年1月份电话费人民币287.28元；2008年2月16日，被申请人交纳涉案物业2008年1月份有线电视收视费人民币17元。合计被申请人于2008年1月31日后（包含2008年1月31日）共交纳涉案物业相关费用人民币1062.84元。

双方未就申请人搬离涉案物业后的后续事宜达成协议，申请人提起仲裁，仲裁请求为：（1）请求被申请人返还房租押金6000元及多收的款项4200元，合计10,200元；（2）请求被申请人办理房屋退租交接手续；（3）由被申请人承担本案的仲裁费用。

被申请人提起仲裁反请求：（1）裁决申请人支付租金4788元；（2）裁决申请人支付按3％。日利率计付的滞纳金（以租金1508元从2007年4月17日起计至付清日止，以租金3000元从2007年5月17日起计至5月18日止，以租金280元从2007年6月17日起计至付清日止，以租金3000元从2007年8月17日起计至8月22日止，以租金3000元从2007年9月17日起计至付清日止，以租金3000元从2007年11月17日起计至11月19日止）；（3）裁决申请人支付欠付费用1062.89元（包括电费150.11元，煤气费280.8元，电话费287.28元，水费、电费分摊、垃圾费、管理费327.7元，电视维护费17元）；（4）裁决被申请人没收申请人所交付的按金6000元；（5）裁决申请人办理房屋交接手续（包括交还房屋钥匙等物品）；（6）由申请人承担全部仲裁费用。

（一）申请人是否拖欠租金

被申请人反请求主张从2007年4月份起，申请人有欠交、少交及迟交租金等违约行为，故申请人应支付拖欠租金。

申请人主张其已按约定缴付了租金，2007年4月及6月少交的租金，申请人是用于抵扣代被申请人购买洗衣机及维修涉案物业内的物品所支出的费用，2007年9月租金申请人向被申请人支付现金3000元，被申请人至今未开具收款收据，且被申请人多收取了申请人租金人民币4200元，因此申请人不仅不存在拖欠租金的行为，且被申请人还应退还其多收取的租金。

（二）涉案物业相关费用的支付方式是怎样的

申请人主张涉案物业相关费用（含水费、电费、管理费及煤气费等）是申请人以现金方式交至收款单位或收款单位指定的扣款账户，收款单位再将发票寄送至涉案物业相应信箱的。

被申请人则主张自己代为交纳的，申请人应支付欠付费用人民币1062.89元。

（三）被申请人是否应返还按金

申请人主张租赁关系已经结束，因此被申请人应返还按金。

被申请人主张申请人在租赁期内有明显违约行为，因此被申请人有权没收该按金。

仲裁庭根据《民法通则》第92条、《合同法》第51条、第221条、第236条的规定，裁决如下：

（1）申请人向被申请人支付人民币372.46元；

（2）对申请人的其他仲裁请求不予支持；

（3）对被申请人的其他仲裁反请求不予支持；

（4）申请人与被申请人在本裁决书送达之日起十日内办理涉案房屋交接手续；

（5）本案仲裁费人民币1380元，申请人承担人民币414元，被申请人承担人民币966元，仲裁费已由申请人向本会预缴，被申请人应径付给申请人人民币966元；仲裁反请求费人民币1553元，申请人承担人民币932元，被申请人承担人民币621元，仲裁反请求费已由被申请人向本会预缴，申请人应径付给被申请人人民币932元。

以上裁决应由申请人、被申请人支付的款项，双方应当在本裁决书送达之日起十日内支付完毕。逾期未付清的，依照《民事诉讼法》第229条的规定处理。

（一）关于合同的效力

申请人主张涉案物业登记在被申请人妻子的名下，被申请人对涉案物业不享有产权。对此，仲裁庭认为，被申请人妻子与被申请人于1997年4月15日注册结婚，2004年购买涉案物业，根据《婚姻法》第17条：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，本案涉及物业理应属于被申请人夫妻的共同财产。被申请人在出租涉案物业时虽未出具其妻子的书面授权委托，但仲裁庭有理由相信申请人在签署合同时知晓被申请人与其妻子之间的关系，庭上被申请人出具其妻子的书面授权委托声明书，结合《合同法》第51条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，显然，被申请人作为涉案物业的共有产权人，在经其他共有产权人追认的情况下，其之前对涉案物业的处分自始有效。

基于以上分析，仲裁认为，申请人与被申请人签订的《租赁合约》及《附加条款》是双方在平等、自愿的基础上协商订立的，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，被申请人依法也拥有涉案物业处分权，合同合法有效。

（二）关于是否存在拖欠租金问题

仲裁庭认为，就拖欠租金及抵扣争议，必须明确以下六点：

第一，申请人于租赁期间分别交纳涉案物业有线电视费、停机开通费、电费及电话费合计人民币126.27元，被申请人庭上对这几项费用认可，申请人要求抵扣租金，仲裁庭对申请人抵扣主张予以支持。

第二，申请人于租赁期间购买海尔洗衣机一台，并将其存放于涉案物业内，支出人民币1038元。申请人主张洗衣机一直存放于涉案物业处，其搬离涉案物业时未将洗衣机带走，而被申请人则主张该洗衣机已被申请人搬走，对此，仲裁庭认为，申请人、被申请人对各自的主张并不能提供证据支持，各自应承担举证不能的责任。因此，仲裁庭对申请人提出的抵扣租金主张不予支持。

第三，申请人于租赁期间维修涉案物业配备的空调、彩电及马桶扣除原有旧洗衣机抵扣50元，合计共支出人民币500元，申请人主张该费用抵扣租金，但被申请人主张未经其同意维修支出的费用，且不确定是否用于涉案物业内物品，因此不同意抵扣租金。仲裁庭认为，三份维修费收据明确地写明维修承租物品位于涉案物业内，同时，根据《补充条款》第4点约定：“甲方须保证乙方能正常使用承租的所有电器、家私等承租物品，并及时修复正常使用过程中损坏的上述物品”，结合《合同法》第221条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”的规定，显然，被申请人应对涉案物业内电器、家私等承租物品的正常使用负责，并应承担维修承租物品实现正常使用的支出费用。基于以上分析，仲裁庭对申请人要求抵扣租金的请求予以支持。至于被申请人认为申请人未经其同意，私自出卖其物业内原旧洗衣机的行为，由于和本案仲裁请求及反请求内容无关，不作处理。

第四，申请人在租赁期内分别于2007年3月5日、13日、16日、18日及4月21日购买一系列用于涉案物业的配件，合计共支出人民币159元。申请人主张抵扣租金，被申请人提出申请人不能证明其所购物品已用于涉案物业，并且未经过被申请人同意，不予确认。仲裁庭认为，申请人在租赁期内未经被申请人同意购买的一系列配件，其无法证明用于涉案物业，也没有合同依据，故仲裁庭对申请人该项主张不予支持。

第五，关于2007年9月份租金，申请人主张其委托高翔向被申请人支付现金人民币3000元，但被申请人未开具发票。而被申请人则主张申请人未交纳2007年9月份租金。对此，仲裁庭认为，本案纠纷中申请人提出2007年9月份租金已经交付，但对自己的主张却不能提供证据支持，而且没有合同依据，因此申请人承担举证不能的责任，仲裁庭对申请人主张已委托他人现金支付2007年9月份租金不予确认。

第六，关于2008年1月19日申请人向被申请人账户存入人民币4200元，申请人主张属多交款项，被申请人应予以退还。而被申请人则主张该款为申请人2008年1月份实际租住房屋的租金，因此被申请人不应返还。对此，仲裁庭认为，根据合同约定，申请人与被申请人之间的租赁关系于2007年12月31日终止，但根据业已查明的事实，申请人于2008年1月31日才搬离涉案物业，被申请人主张其与申请人协商同意续租三个月，租金为人民币4200元，但其未能对此提供证据予以证明，根据“谁主张，谁举证”的证据规则，被申请人承担举证不能责任。结合《合同法》第236条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，仲裁庭认为，2007年12月31日之后，原房屋租赁合同继续有效，申请人与被申请人之间为不定期租赁关系，申请人仍应按原房屋租赁合同的约定每月向被申请人交纳租金人民币3000元。但申请人于2008年1月19日向被申请人账户存人人民币4200元的事实，根据《民法通则》第92条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”，被申请人应将多收取的申请人租金人民币1200元予以返还或抵扣欠款。

综述，仲裁庭认为，申请人于2007年4月份拖欠租金人民币1508元，2007年6月份拖欠租金人民币280元，2007年9月份未交纳租金，扣除仲裁庭支持的申请人租赁期内交纳的涉案物业有线电视费、停机开通费、电费及电话费合计人民币126.27元及申请人于租赁期间维修涉案物业配备的空调、彩电及马桶共支出人民币500元，因此，申请人实际拖欠被申请人租金人民币4161.73元，而被申请人也须返还多收取申请人的2008年1月份租金人民币1200元。

（三）关于滞纳金问题

根据合同约定：申请人与被申请人议定每月10日为缴交租金日期，申请人如逾期交付租金，七天后每逾期一日由被申请人按滞纳租金额以月租金千分之三计算收取滞纳金；若申请人逾期三十日尚未能缴付拖欠款项，申请人须承担一切后果及有关费用。显然，合同约定了申请人拖欠租金从每月17日开始按滞纳租金额以月租金千分之三计付滞纳金。结合业已查明的事实，仲裁庭认为，2007年4月份滞纳金以拖欠租金1508元扣除仲裁庭支持申请人要求抵扣的4月份支出人民币336.27元（包含申请人于2007年4月17日前分别交纳的涉案物业有线电视费、停机开通费、电费及电话费合计人民币合计126.27元及申请人维修涉案物业配备的彩电及马桶支出费用人民币210元），即1171.73元为基数从2007年4月17日起计，2007年5月份滞纳金以租金3000元为基数从2007年5月17日起计至5月18日止，2007年6月，申请人要求以拖欠租金280元为基数，但由于仲裁庭支持了申请人要求抵扣维修空调支出的费用人民币280元，因此2007年6月申请人不存在拖欠租金，也就不存在滞纳金问题。2007年8月份滞纳金以租金3000元为基数从2007年8月17日起计至8月22日止，2007年9月份滞纳金以租金3000元为基数从2007年9月17日起计，2007年11月份滞纳金以租金3000元为基数从2007年11月17日起计至11月19日止，同时，被申请人主张对于拖欠租金部分滞纳金计至付清为止，对此，仲裁庭认为，申请人搬离涉案物业，租赁关系结束时，按金尚为被申请人所控制，被申请人完全可以抵扣，因此对于申请人拖欠租金部分滞纳金的计算，无须计至付清日为止，计至租赁关系结束即可。

综上所述，仲裁庭认为，在每逾期一日按滞纳租金额以月租金千分之三计算的标准上，申请人2007年4月份滞纳金以1171.73元为基数，从2007年4月17日起计至2008年1月31日，计289天，金额为人民币1015.89元；2007年5月份滞纳金以租金3000元为基数，从2007年5月17日起计至5月18日为人民币18元；2007年8月份滞纳金以租金3000元为基数，从2007年8月17日起计至8月22日为人民币54元；2007年9月份滞纳金以租金3000元为基数，从2007年9月17日起计至2008年1月31日，计137天，金额为人民币1233元；2007年11月份滞纳金以租金3000元为基数，从2007年11月17日起计至11月19日为人民币27元。综述，申请人共应交纳滞纳金为人民币2347.89元。

（四）关于被申请人要求申请人支付欠付费用问题

涉案合同第6条第2款约定：“租赁期内乙方须承担该物业的管理费及有关应因乙方使用所产生之费用（包括水、电、电话费、煤气费、有线电视维护费等），并将管理费交与有关收费单位，管理费用包括事项以该物业管理处拟定为准”，因此，合同约定了租赁期内涉案物业管理费及水费、电费等相关费用由申请人予以支付。申请人主张涉案物业相关费用（含水费、电费、管理费及煤气费等）是申请人以现金方式交至收款单位或收款单位指定的扣款账户，收款单位再将发票寄送至涉案物业相应信箱的。而被申请人则主张自己代为交纳的，申请人应支付欠付费用人民币1062.89元。对此，仲裁庭认为，申请人虽主张自己交纳该部分费用，却未能提供交纳的发票，且根据被申请人提供的费用发票可知，涉案物业该部分费用交纳日期均为2008年1月31日后（包含2008年1月31日），结合庭审过程中申请人对被申请人提供的租赁期内该部分费用发票真实性、合法性及关联性予以认可，因此，仲裁庭有理由相信该部分费用是被申请人予以交纳的，至于具体数额，仲裁庭经过计算得出数额为人民币1062.84元，而非被申请人所主张的人民币1062.89元，因此对被申请人要求申请人支付欠付费用的请求予以部分支持。

（五）关于按金问题

申请人主张租赁关系已经结束，因此被申请人应返还按金。而被申请人主张申请人在租赁期内有明显违约行为，因此被申请人有权没收该按金。

仲裁庭认为，涉案合同履行过程中，申请人交纳租金虽存在不符合约定的情形，但合同并没有约定在此种情况下被申请人有权没收申请人的按金，因此仲裁庭对被申请人没收按金的请求不予支持。同时，按金作为房租押金，在申请人存在拖欠租金、滞纳金及欠付费用的情况下，被申请人有权在租赁关系结束时对按金进行抵扣，因此仲裁庭认为按金只有在抵扣完所欠款项有剩余的情况下才能予以返还。

结合仲裁庭前述意见的认定，本案中申请人拖欠租金人民币4161.73元、滞纳金人民币2347.89元、欠付费用人民币1062.84元，而被申请人应向申请人退还房租押金人民币6000元及多收取的租金人民币1200元，两者抵扣后，申请人合计应向被申请人支付人民币372.46元。

（六）关于房屋交接手续问题

本案申请人在仲裁请求及被申请人在反请求中均要求对方办理房屋交接手续，仲裁庭予以确认，对申请人与被申请人各自要求对方办理房屋交接手续的请求予以支持。

（七）本案仲裁费用承担问题

申请人提出仲裁请求的仲裁费用承担，根据仲裁庭支持申请人请求与仲裁请求总标的之间的比例，申请人承担30%的仲裁费用，被申请人承担70%的仲裁费用。

被申请人反请求的仲裁费用承担，根据仲裁庭支持被申请人反请求与仲裁反请求总标的之间的比例，申请人承担60%的仲裁费用，被申请人承担40%的仲裁费用。