来源：《最高人民法院公报》2018年第2期
万学全、万兵诉狄平等人房屋买卖合同纠纷

[裁判摘要]
共同居住的家庭成员，以自己的名义将其他家庭成员名下的房屋出卖给他人，该行为对房屋所有人是否有效，须判断房屋所有人

是否事前知晓且同意。为此，人民法院应当结合房屋产权证书、钥匙是否为房屋所有人持有，对价支付情况，买受人实际占有房

屋持续时间以及相关证人证言等综合判定。

扬州市中级人民法院二审认为：
本案二审争议焦点为：本案诉争房屋买卖行为是否有效；一审法院适用程序有无不当。
一、关于本案诉争房屋买卖行为的效力问题
（一）本案诉争房屋应为上诉人狄平、管耘共有。本案诉争房屋系狄平与案外人孙秀珍婚姻期间内取得的合法财产，应为夫妻共

有，孙秀珍于农历2000年正月初二去世，诉争房屋归属于孙秀珍的份额应作为遗产由其配偶狄平和其女儿管耘依法继承，在管耘

既未明确放弃继承，也未进行析产分割前，本案诉争房屋应为狄平、管耘共有。
（二）本案房屋买卖协议约定对上诉人狄平、管耘均具有约束力。
第一、上诉人丁齐元对其与被上诉人万兵就诉争房屋达成转让协议以及协议的主要条款内容没有异议，据此，可以认定丁齐元作

为出卖人就诉争房屋与万兵签订过转让协议。
第二、上诉人管耘对2000年8月22日出具的10万元房屋买卖款的收条没有异议，应当认定管耘作为房屋共有人对其配偶丁齐元转

让房屋一事知晓且同意。
第三、上诉人狄平自诉争房屋出卖前至本案诉讼发生时一直与上诉人丁齐元、管耘共同居住，应当认定三人系共同居住的家庭成

员。狄平将诉争房屋钥匙、产权证书均交由丁齐元持有，并事实上交付给被上诉人万学全、万兵，且在房屋转让后至诉讼发生时

约12年的时间内从未对诉争房屋买卖、房款交付提出过异议，足见其对诉争房屋买卖是事前知悉且同意的；证人夏元庆、邹凤香

与诉争房屋相邻而居，出庭证实狄平在房屋出卖后，去过万学全、万兵居住的诉争房屋做过客，进一步佐证了狄平知晓房屋买卖

一事；三上诉人提供的中共镇江新区大港街道工作委员会出具的《证明》，目的是证明狄平不可能单独去过江都，法院认为该份

《证明》系对狄平参与党组织活动的情况说明，且从其内容看，亦不能排除狄平曾从镇江返回过江都的可能，该份《证明》相较

于两证人证言的证明力明显较弱，证人证言的内容具有证明效力，应予采信。狄平的上述行为足以证明其对诉争房屋转让一事是

知晓且同意的，其辩称不知晓房屋买卖的上诉理由与常识和情理不符，不予支持。
第四、被上诉人万学全应为本案适格当事人。被上诉人万兵与万学全系父子关系，庭审中，万兵陈述购房钱款系家庭共有，案外

人丁海燕取走的诉争房屋老产权证亦是出自万学全之手，另外，万学全一直居住在诉争房屋内，因此，万学全应属诉争房屋共同

买受人，是本案的适格当事人。
综上，上诉人丁齐元作为共同居住的家庭成员，在上诉人狄平、管耘知晓且同意的情况下，将诉争房屋转让给被上诉人万学全、

万兵，该房屋转让协议应当直接约束狄平、管耘。本案诉争房屋买卖行为有效，上诉人主张丁齐元系无权处分无事实根据，故不

予支持。
二、关于一审法院审判程序有无不当问题
法院认为，一审审判程序符合法律规定，并无不当。（一）一审未裁定中止案件审理，符合法律规定。案涉房屋买卖协议是否有

效应属本案需要审查的问题，上诉人狄平、管耘、丁齐元一审期间另行提起的诉讼相对于本案来说，并不属于《中华人民共和国

民事诉讼法》第一百五十条第（五）项规定的中止审理情形，上诉人关于一审法院应当中止审理本案的上诉理由不能成立。
一审法院没有准予上诉人狄平、管耘、丁齐元提出的鉴定申请符合法律规定。我国民事诉讼法第七十六条规定，当事人可以就查

明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定，根据该条规定，当事人申请鉴定的范围须属于专门性问题且应为查明案件事实所必须

，从上述分析来看，丁齐元作为共同居住的家庭成员，在房屋权利人同意的情况下，出卖房屋的行为对房屋权利人具有约束力，

房屋权利人狄平、管耘是否在转让协议上签名并不影响诉争房屋转让行为的效力。因此，上诉人对转让协议中出卖人签名的鉴定

申请与查明本案事实无关，一审法院没有准予鉴定，于法有据。