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热点解读

问
上述事件中开发商认为是委托销售单位云南豫春房地产经营管理有限公司（以下称“豫春公司”）违规销售导致事件的发生，如果真如其所言，是委托销售单位违规销售导致此次事件的发生，开发商就能当然免责吗？
答

答案显然是否定的，如果豫春公司的销售行为构成表见代理，即使存在违规销售的情形，买房人仍可以要求开发商承担相应责任。具体分析详见下文：
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一、委托销售单位行为如构成表见代理，则房屋买受人可以请求开发商承担责任
1.表见代理的构成要件

表见代理，是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同，如果相对人有理由相信其有代理权，那么相对人就可以向本人主张该合同的效力，要求本人承担合同中所约定的义务，受合同的约束。[1]

最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条规定：“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。”  综上，构成表见代理必须满足以下要件：1.代理人的无权代理行为具有有权代理的表象；2.相对人主观上必须是善意无过失的。

实践中，构成表见代理的情形主要有以下几种：1.被代理人与代理人之间存在某种特殊的身份关系，使第三人相信无权代理人享有代理权；2.被代理人向第三人表示代理人有代理权限，但最终被代理人与代理人之间没有签订代理协议；3.被代理人与代理人之间存在代理协议，但是代理人的代理行为超越双方协议约定的权限；4.被代理人与代理人之间协议已经终止，但并未向第三人释明，代理人继续实施代理行为。在本次“龙湖半山小区”事件中，首先要看豫春公司是否具有“有权代理”的权利外观：如是否存在委托书，办理的事项是否在委托权限内等，即使不存在委托合同，笔者认为如果在楼盘销售广告上宣传的代理销售单位，或开发商官网公布的代理销售单位，又或当地住房保障和房地产管理局官方网站公示的代理销售单位为豫春公司，我们仍可以认为豫春公司具有“有权代理”的权利外观；其次，看房屋买受人在主观上是否善意无过失，如是否审查过预售许可证等。

2.表见代理的法律后果

表见代理的立法目的是为了保护善意第三人的利益，维护交易稳定，其无权代理行为属于广义上的无权代理，而《合同法》第48条的规定则属于狭义上的无权代理，两者的法律后果完全不相同。表见代理产生的法律后果同有权代理一样，在本次事件中，如果委托销售单位的行为构成表见代理，作为被代理人的开发商不得以无权代理人存在故意或过失或无权代理行为违背自己的意愿和利益为由进行抗辩。开发商对外承担责任后，可以向委托销售单位追偿。

委托销售行为构成欺诈，不必然影响表见代理的构成
如上所述，是否构成表见代理需要从表见代理的构成要件判断，即使委托销售单位的行为存在伪造文件、印章等行为，只要其符合表见代理的构成要件，委托销售单位是否欺诈不影响表见代理的认定。如在杨智渊与宜兴市恒兴置业有限公司商品房销售合同纠纷案[2]中，三审法院均认为尽管生效刑事判决认定房屋代理销售机构的行为属于假冒房地产开发商名义、伪造印章的无权代理行为，但仍不影响表见代理的认定。

在日常生活中，商品房买卖因其涉及金额巨大，对买卖双方利益都有重大影响，因此在商品房买卖中，双方当事人都应慎重处之。