自从《物权法》第七十八条第二款规定业主撤销权以来，业主撤销权引发的纠纷不断涌现。随着人们法律意识和维权意思的不断提高，小区业主个体意识的加强，业主撤销权诉讼还会更大规模的产生。但是，业主撤销权诉讼涉及的情况千变万化，涉及的利益群体也十分广泛，处理不好，容易割裂小区业主，甚至酿成群体事件，所以法院对于此类案件的审理慎之又慎。笔者根据相关诉讼经验，结合理论界的前沿探索，对业主撤销权诉讼的十个争议问题进行简要分析。
一、业主撤销权之诉的性质
《物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。业主因权利受到侵害而申请撤销决定，有观点据此认为业主撤销权之诉为侵权之诉。
其实，业主撤销权是一种形成权，即业主得以自己一方的意思表示而使法律关系发生变化的权利。那么，业主撤销权之诉就是一种变更之诉，而不是侵权之诉。只不过业主的撤销权是必须经过诉讼途径才能行使的特殊形成权。业主要行使其撤销权，不能单方面行使，必须以诉讼方式提起，由法院判决确认。
二、原告的主体资格——关于业主的界定
1、房屋所有权人
《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主”。根据《物权法》第七十条规定，房屋的所有权包含对专有部分的所有权和对共有部分的共有和共同管理的权利。对共有部分的共同管理的权利就是建筑物区分所有权中的成员权，业主撤销权是成员权中的一项重要权能。只要对小区内的房屋拥有所有权，就属于小区业主之一，就有资格提起业主撤销权之诉。
2、只拥有独立产权的车位、摊位的所有人也是小区业主
对小区内房屋没有所有权，但是对小区内有独立产权的车位、摊位有所有权的人，是否也具有小区业主身份，《物业管理条例》没有明确规定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，只要是构造上和功能上具有独立性，并且可以办理独立产权的车位、摊位均属于物权法规定的专有部分。也就是说，前述车位、摊位与有产权的住宅房屋具有相同法律地位，拥有前述车位、摊位的所有人也是小区的业主。
3、购置了房屋但尚未办理权属登记的人
对于因买卖、赠与、继承等原因获得房屋但尚未办理产权登记的人，是否具有业主身份，是否可以行使业主权利，法律没有明确规定。一般认为，对于因买卖、赠与、继承等原因获得房屋但尚未办理产权登记的人，如果已经合法占有房屋，因其已经实际加入小区，应该具有业主身份，可以行使业主权利。同时，房屋的原所有人随即丧失业主身份，不得再行使业主权利。
4、小区内专有部分的承租人与借用人
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，小区内专有部分的承租人、借用人等物业使用人，能否具有业主身份，需要由管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出决定，并且还需要相关业主的同意。
目前大部分管理规约、业主大会议事规则等文件均未规定承租人、借用人等物业使用人具有业主身份，同时业主出租房屋时一般也不会同意或明确约定由承租人行使业主权利。所以，承租方、借用人等物业使用人一般不具备业主身份，不能行使业主权利。
三、投赞成票的业主能否提起撤销权之诉？
有观点认为在业主大会上投赞成票的业主没有资格再提起撤销权之诉，以维护业主大会决定的法律效力，杜绝见风使舵、投机取巧的行为，同时也是符合诚实信用以及禁止反言的原则。但是法律并没有明确禁止投赞成票的业主提起撤销权之诉，同时也因为业主大会决定的复杂性，应根据不同情况具体分析。
1、投赞成票的业主，以决议违反法律强制性规定要求撤销决议的。
业主大会或业委会的决议必须符合法律强制性规定。如果违反法律强制性规定应为违法无效决议，任何业主，包括投赞成票的业主，均有权以此提起业主撤销权之诉。投赞成票的业主，不因其曾赞成违法决议而不能再对违法决议提起撤销。
2、投赞成票的业主，以决议内容侵害其权益为由要求撤销决议的。
业主在投票前，应对决议内容是否侵害其权益、是否符合其利益做明确判断，这也是业主投票制度的当然含义。既然业主在投票前已经衡量过决议内容对其有利，业主才投赞成票，则根据诚实信用和禁止反言的原则，此时业主不得再以决议内容侵害其权益要求撤销决议。
3、投赞成票的业主，以决议侵害其程序性利益或违反法定程序为由要求撤销决议的。
业主大会和业委会的决议，除了实体上应符合法律规定外，程序上也不能违反法律规定或侵犯业主的程序性权利。程序上是否合法也是决议合法性的重要评判标准。投赞成票的业主，只是对决议的实体性内容表示认同，并不代表对决议程序合法的认同。尤其决议的部分程序是在业主投票之后进行的，比如唱票、计票、表决统计等等，这些都是业主在投票后无法掌控的事宜。不能以业主投赞成票，而简单认定业主对决议的实体和程序均表示认同。所以，投赞成票的业主，当然有权以决议侵害其程序性利益或违反法定程序为由要求撤销决议。
四、未参加业主大会表决的业主是否有权提起业主撤销权之诉？
有观点认为，未参加业主大会表决的业主，应当视为放弃了投票表决的权利，因此其业主撤销权应当受到限制，不得提起撤销权之诉。此观点并没有法律依据，同时也违背了“权利放弃必须明示”的法律原则，不应成立。但是，根据业主未参加表决的不同情况，其后果可能不同。
1、业主未获合法通知，因此不知情而未参加业主大会。
业主未获合法通知，其知情权受到侵犯，业主无法参与大会而行使表决权。此时业主并未放弃表决权，而是其知情权和表决权受到了侵害，业主当然有权提起撤销权之诉。
2、业主获得合法通知，但放弃参加业主大会，放弃行使表决权。
业主未出席业主大会，其对自身参与权、表决权的放弃并不等于对业主大会或业委会所做决定的程序和内容的认同。业主不参加业主大会，是基于其合理地期待业主大会或业委会所做决定不会侵害其合法权益。受通知而放弃参加业主大会的业主并未以其行为放弃撤销权，其主张撤销权不存在前后矛盾地行使权利的问题。因此，放弃参加业主大会、放弃行使表决权的业主仍然具有业主撤销权，仍然可以提起撤销权之诉。
五、物业公司能否作为业主撤销权诉讼的第三人？
有观点认为，在业主大会决定涉及更换物业的时候，物业公司与业主撤销权诉讼有利害关系，应当作为第三人参加诉讼。不可否认，此时业主撤销权之诉与新老物业公司确实有一定利害关系，但是这并不成为物业公司作为第三人参加诉讼的依据，物业公司无权以第三人身份参与诉讼。
1、业主撤销权之诉的诉讼主体相对明确，原告方是业主，被告方是代表业主大会的业委会，是业主撤销业委会决定的诉讼，与物业公司没有直接法律关系。
2、业主撤销权之诉的诉讼目的和内容相对固定，审查的要点是业委会决定是否侵害业主权益，决定是否合法，与物业公司也没有直接法律关系。物业公司不是业委会决定的参与方，也不是业委会决定是否合法的构成要素之一。物业公司与业主撤销权诉讼内容无关。
3、业主撤销权之诉的结果确实会影响物业服务合同的效力，但这是业主撤销权之诉结束后的自然延续。物业公司利益所受影响是基于物业服务合同法律关系产生，与撤销权之诉的法律基础明显不同。物业公司对其所受损失，需要另行提起物业服务合同纠纷之诉，是另一个独立的诉讼，与撤销权之诉无关。
六、业主权利被侵害的两种类型，即撤销权行使的两类理由。
业主的权利受到侵害有两种类型，一种是业主实体权益受到侵害，一种是业主程序权益受到侵害。这两种权益受到侵害时，业主均可行使业主撤销权。
《物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。这里“侵害业主合法权益的”，到底是实体权益还是程序权益，法条没有明确，但至少应包含实体权益。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。该法条明确了业主大会或业委会决定违反法定程序的，业主也可行使撤销权。并且，该法条将业主的实体权益和程序权益并列，只要业主大会或业委会决定侵害其中之一的，业主即可行使撤销权。在业主程序权益受到侵害时，不再要求也不用考虑业主实体权益是否受到侵害。
所谓业主实体权益，是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有的合法权利，比如业主对共有部分所享有的使用、收益等权利，改建、重建建筑物及其附属设施的权利等。
所谓业主程序权益，是指业主大会或业委会所做决定应该在法定或约定的权限范围内，或者作出共同决定的程序须符合法律、法规的强制性规定，比如业主知情权、投票权，表决比例等等。
七、专有部分面积的认定规则
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定“专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算”。这是法律对专有部分面积认定的唯一规定，但是因不动产登记簿上记载了建筑面积、套内面积、公摊面积等项目，到底以哪一个面积作为专有部分面积，法律没有进一步明确，实践之中也有不少争议。
广东省高级人民法院(2014)粤高法行终字第529号关于广州新华晨房地产有限公司等诉广州市人民政府行政复议纠纷案的行政判决书认定：专有部分面积＝套内面积＋分摊部分面积。该判决认为：“根据上述司法解释的规定，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，即按照成套房屋的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊面积。分摊面积部分为业主专有权行使必不可少的部分，与套内建筑面积共同记载于不动产登记簿内，被诉行政复议决定将专有部分面积仅认定为套内建筑面积，不符合最高人民法院上述司法解释的规定”。
八、物业小区总面积的认定规则
1、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定“建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”。前项也就是所有专有部分面积。
按照前文所述，建筑物总面积为小区内全部可以办理房产证的房屋的房产证上登记的建筑面积的总和。小区内不能办理房产证的房屋，如物业用房、消防车位等的面积不能计入建筑物总面积。
2、建筑物总面积不等于初始登记面积。
《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号，自2008年7月1日起施行）第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”初始登记面积中包含有部分不能颁发权属证书的建筑物面积，故初始登记面积不能概括作为建筑物总面积计算。
3、小区内车位、摊位的面积能否计入？
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，只要是构造上和功能上具有独立性，并且可以办理独立产权的车位、摊位均属于物权法规定的专有部分。换言之，只要是可以办理房产证的车位、摊位均属于专有部分，其面积应当计入建筑物总面积。
4、社区用房的面积是否计入？
现在小区在规划开发时，政府会要求按照一定比例建设社区用房，该部分用房不属于物业用房，而是可以办理产权的，并且在房屋建成后应将产权移交社区或政府相关部门。该部分房屋只能由社区或政府相关部门用作社区服务的目的使用。
按照《物权法》及其相关司法解释的规定，该部分房屋因为具有房产证，不属于全体业主共用，从而属于专有部分。既然其属于专有部分，其面积应当计入建筑物总面积。
社区用房的业主（社区或政府部门）具有业主身份，也应享有业主权利。虽然社区用房具有特殊性，只能用作社区服务使用，但是其根本性质还是专有部分，具有独立产权，同时又属于小区的一部分，故其所有者就应该具有业主身份，可以行使业主权利。
九、车位的业主有无表决权及其行使规则
1、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，只要是构造上和功能上具有独立性，并且可以办理独立产权的车位、摊位均属于物权法规定的专有部分。车位既然是专有部分，其业主即可以行使包括表决权在内业主权利，车位的面积应该计入行使表决权的专有部分面积之中。
2、车位面积对应的表决权行使规则
车位如未出售的，其产权归开发商所有，车位面积均计入开发商投票代表的面积之中。开发商拥有多个房屋或车位的，仍计算为一人。
车位所有人又是房屋的所有人的，车位面积计入该业主投票代表的面积之中，同时，因业主既有房屋又有车位的，仍计算为一人。
车位所有人在小区内没有房屋的，车位面积为该业主投票代表的面积，在计算业主人数时，车位所有人应计算一人。
十、业主大会或业委会决定只有轻微瑕疵的，不宜撤销。
业主起诉要求撤销业主大会或业委会决定，其实是业主个人利益与其他业主利益以及整个物业利益的冲突。如果过度保护业主个人利益而轻易撤销决定，势必导致物业其他业主利益受到限制，大部分业主的利益落空。这样不仅造成整个物业及大部分业主时间、金钱、精力的浪费，还会出现“少数挟持多数”的局面。如果过度维护业主大会或业委会的决定，势必导致少数业主利益受损，出现“多数人的暴政”。所以法院在决定是否撤销决定时应当慎之又慎，甚至比较保守，一般不轻易撤销决定。
在业主以实体权益受到侵害要求撤销决定的情形下，这时是典型的少数业主权益与多数业主权益的平衡与取舍的价值判断过程。只有在业主的重大实体性权益受到侵害，或者业主权利受到不合理且不能容忍的限制时，才需要撤销决定。此时需要对业主“适当容忍的义务”进行充分考量。
在业主以程序权益受到侵害要求撤销决定的情形下，这时决定是否符合程序规则是一个比较简单的事实判断。但是，因为业主大会和业委会是民间自治组织，难以具有丰富的法律知识和会议召开的专业技能，如果对业主大会和业委会决定的程序性问题过分严苛要求也不合理。同时，如果轻易以轻微的程序性问题而撤销决定，将导致整个物业管理受阻，大部分业主利益不能实现，从而导致更大的权利损害。所以，倘若业主大会或业主委员会决定的程序性瑕疵显著轻微，不会影响决定的实质内容，即使重新作出决定内容亦不会有实质不一样的结果的，那么法院应尽量维持决定的效力，而不应撤销决议。