曾几何时，百万富翁是我们遥不可及的梦想。

随着改革开放的深入，身处一、二线城市的居民，随随便便一套房产，就价值过百万。以前我们住都不想住的一居室、鸟笼房，身处一个好学区，身价就瞬间飙升到了几百万，成为了“豪宅”。

只要有在城市有一套住房的人们，都拥有了百万豪宅。有了钱的人们突然增加了新的烦恼，就是这些豪宅怎样妥当的交到子女手中，实现财富的传承呢？

随着房价的不断上涨，作为一个房地产专业的律师，笔者近年来被周围朋友问及的最多的问题除了限购政策外，就是，“我怎么把我的房产给到我的子女？”或者“我爸妈有套房，想现在就给我，怎么办呢。”

从物权法角度看，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。所以，要实现父母名下房产真正过渡到子女名下，最终还是要看有没有转移登记，也就是产权是否实现转移。

房屋产权实行转移，最常用的方式有三种，赠与、买卖和继承。这三种手段在实现房产转移的时间、方式、成本等方面各有不同，如何在三种方式中进行选择，常常对我们普通百姓造成很大的困扰。

笔者根据自身的经验，提出以下两大考虑角度，供大家参考：

一、房产传承的目的

（一）了却心愿型

很多父母早早想把房产给子女的目的是为了了却心愿，也就是提前把身后事情都安排好了。因为房产毕竟是个大宗，虽然只有一个儿子或者女儿，交到儿女手上才放心。在这种情况下，笔者建议需要考虑两个问题：

1. 子女目前的婚姻状况

如果赠与房屋时，子女是单身的，一般不会引起较大争议。但对于已婚子女来讲，从老人心里角度，则会有更多考虑。因为婚姻法规定，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产是夫妻一方的财产，不是共有财产。从保护自己儿女的角度，很多老人都想给自己子女一方，但考虑到不要影响小夫妻关系，则又想给儿子媳妇、女儿女婿。

笔者认为，如果心存犹豫，则建议不要现在就转移房屋所有权，而是通过立遗嘱的方式，将未来的房产归属固定。等自己百年之后，子女可以顺利的继承自己的房产。

也可通过买卖的方式将房屋过户给自己的儿女，未来让他们来继承自己的现金财产，在遗产税没有出台之前，这样的方式可以减少未来子女继承后再出让的成本，也不会造成子女的其他成本。

2. 子女名下有没有房

现在条件较好的家庭，婚前就会给子女买房，如果夫妻双方在婚前各有一套房的话，两人结婚后就有两套房，这时如果父母通过赠与或买卖的方式将自己的房产的一部分或全部都赠与给已婚子女的话，小夫妻名下就有三套房，这就有可能限制了未来子女的购房资格。以目前苏州的限购政策为例，拥有3套及以上的本市户籍居民家庭不得再新购房屋。虽然父母好心将房屋给了子女，却给子女购置新房造成障碍，这就得不偿失了。

总的来讲，了却心愿型的这类父母，笔者建议，如果身体尚可，能吃能玩，建议不要过早的去确定这种财富传承，通过遗嘱来了却心愿即可，也能够为自己和子女的未来生活增添更多的可能性。

（二）定分止争型

在多子女的情况下，为了防止子女在自己百年后财产分配上发生什么争议，一般想提前把房屋产权进行处置。这种情况下，遗嘱继承方式应该是首选，最佳的方式是父母将全部子女召集到一起，大家商量好了父母名下几套房屋的各自归属，父母订立遗嘱，确定房产分配。

如果希望进一步增强遗嘱的执行力，可以通过遗嘱公证或找人见证的方式，通过公证机关和其他无利害关系第三方的加入来增强遗嘱的执行力。如果父母偏爱某一子女，或者某些子女在奉养父母方面出力多的，父母希望将房产过户给子女其中一个或几个的。

虽然也可以采用遗嘱继承方式确认给其中一人或几人，但势必会造成未来其他子女对遗嘱效力的质疑，导致子女间的讼争。所以，为了更好的定分止争，直接将房屋通过赠与方式给到一个或几个子女的做法也是可以考虑的，这样在父母生前已经完成了房产的传承过户，会减少很多争议。

二、房产传承的成本

房产传承的成本主要是交易成本，简单来说也就是税收的成本。

很多老人担心未来国家开征遗产税，所以想生前就把房屋交到子女手上，但这毕竟是个预期，不到真正落实，税收怎样，谁也未可知。房产交易过户涉及的税种主要有契税、增值税、个人所得税、土地增值税，加上印花税之类的税费。由于普通住宅交易不需要考虑土地增值税，需要认真纳入成本考虑的是契税、增值税、个人所得税。

（一）契税

苏州二手房契税明细

面积
首次
非首次
90m²以下
1%
3%
90m²（含）-144m²
1.5%
3%
144m²以上（含144m²）
3%
3%
（二）增值税

约为计税价格×5.55%

（三）个人所得税

根据《个人所得税法》第十二条的规定，纳税人取得利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，按月或者按次计算个人所得税，有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴税款。目前，房屋转让所得税的征收一般有两种方式：

查验征收方式：纳税人能够提供房屋原值等费用发票，个人所得税＝(计税价格－原值－契税－相关税费－合理费用)×20%

核定征收方式：纳税人不能提供房屋原值等费用发票，个人所得税＝计税价格×1%

如果我们假设没有任何减免，契税按3%、而个人所得税按1%计算的话，一套价值100万的房子转让时，需要交付的税费是100×（3%+5.5%+1%）=95000元。简单看一下，也知道成本是相当高的。

但是，子女和父母间的房产转让是存在很多税务减免的，根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件3）第三十六条，《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）。我们总结出三种方式间，排除其他免税方式后，在子女取得父母财产时需要支付的税费如下表。

表二：父母和子女间不同转让方式下税务承担：

继承
赠与
买卖
契税
/
√
√
增值税
/
/
√
个人所得税
/
/
/
当然，简单的按照表二来考虑税务承担，好像继承优于赠与优于买卖。但我们还要做更深一步的考虑，子女取得房产后再次出让的，所需要支付的税费是不同的。

由于个人所得税系卖方承担，通过买卖方式取得的房产，有转让对价，再次转让的，个人所得税如果按照查验征收方式征收的，税费就会相对较低。但如果是继承和赠与取得的房产，对出卖人来讲原值为0，转让时就可能会支付更多个税。除了税收外，赠与或继承方式还有可能要涉及到公证，公证费用一般会在房价的3%左右，所以这也是需要考虑的成本。政策多变的今天，很多时候需要多角度的去考虑交易成本问题，才能真正算出何种方式更省钱。

可怜天下父母心，如何把自己奋斗一生的心血很好的传承到子女手中，是每个做父母的都会考虑的问题，多多考虑传承的目的和传承的成本，就会更清楚的了解自身传承方式的选择。

良翰

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孙荃照 律师
 
孙荃照律师，中国合规专业人士协会（ACCP）会员，专注于民商事、劳动法领域的法律服务，主办各类民商事、劳动争议案件。负责多家大型房地产开发公司、政府部门和单位的日常法律服务，参与国药控股股份有限公司、上海烟草集团苏州中华园大饭店有限责任公司、上海锐房网络科技有限公司的合规法律服务。