【审判规则】 
当事人双方均为同一公司员工，对公司委托开发商开发的小区都具有认购权，双方达成认购房屋指标转让协议，受让人交纳定金与转让费。转让人依据特定身份取得购买房屋的资格后，将该购房指标转让的行为未违反法律、法规的强制性规定。并且，转让人实际取得购买商品房的资格后，其与受让人实际履行了指标转让合同，系双方的意思表示真实，不存在法定合同无效的情形，且开发商亦对此种转让予以认可的。据此，在法律无明确禁止的情况下，应认定转让人与受让人之间的定向购买商品房指标转让合同有效。　
【关 键 词】
民事　确认合同有效　现行法律　特定身份　房屋定购资格　强制性规定　购房指标　实际取得　转让合同　意思表示　合同有效
【基本案情】
张X华和熊X先均是长沙市芙蓉区XX单位的工作人员。2003年，张X华和熊X先均获得了所在单位委托开发商开发小区定向购买商品房的认购权。同年4月，张X华和熊X先达成协议，熊X先将认购房屋的指标转让至张X华，转让价格为一万元。熊X先收取张X华一万元后，出具收条并在收条上签注：全部购房款由张X华以熊X先的名义直接交纳。之后，张X华以熊X先的名义交纳了购房定金七万元。2005年，熊X先和张X华共同到场选定了以熊X先名义定购的房屋。张X华以熊X先的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张X华持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。2006年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊X先认为张X华未支付剩余的1.5万元指标转让费，故其拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续便一直未办妥，XX号房屋一直未交至张X华。
张X华以转让房屋认购指标的协议是双方真实意思表示为由，提起诉讼，请求确认双方达成的关于转让房屋认购指标的协议有效，判令熊X先将房屋交至本人。
【争议焦点】
转让人依据特定身份取得购买房屋的资格后，将该购房指标转让给受让人，双方就此基于真实意思表示签订合同，该合同是否有效。
【审判结果】
一审法院判决：确认张X华和熊X先之间关于转让房屋认购指标的协议有效；熊X先配合张X华办理房屋的更名过户手续，相关费用由张X华负担；张X华给付熊X先购房指标转让费1.5万元；驳回张X华的其他诉讼请求。
熊X先不服一审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【审判规则评析】
房屋转让，是指房屋权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。根据法律规定可知，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。但在法律中，并未对定向购买房屋指标转让合同的合同效力作出明确规定，可以根据以下几个方面进行判断：第一，法律中并未对基于特定身份取得的定购资格的转让作出强制性规定，且该合同的标的不是房屋，而是房屋定购指标本身，因此，不应适用房屋不得转让的相关规定。第二，转让人与受让人在签订转让合同时，双方意思表示真实，不存在欺诈、胁迫、乘人之危等法律中规定合同无效的情形，在无证据证实双方所签转让合同损害国家、社会或者他人合法利益的情况下，应当认定该合同有效，不可随意毁约。第三，合同法属于司法范畴，应遵循“法无明令禁止即自由”原则，转让人与受让人作为平等主体通过自由、平等地协商，可以决定他们所承担的权利义务范围，在其没有违反法律的情况下，法律不应过度进行干预。因此，转让人与受让人资源签订的定向购买房屋指标转让合同有效，当事人双方可按合同约定继续履行合同。
本案中，熊X先基于XX单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，熊群基与张X华之间的购房指标转让，实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。其后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张X华和熊X先约定有偿转让指标，张X华亦实际支付了转让费，并以熊X先的名义向开发商交纳了购房款。至此，双方的指标转让合同已实际履行。张X华与熊X先关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张X华和熊X先之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张X华和熊X先均应按合同履行义务。
【适用法律】
《中华人民共和国合同法》第四条 当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十八条 当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条 转让购房指标的，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，一般认定有效。
经出卖人同意，买受人将预约协议的权利义务转让给第三人的，一般应认定该转让行为有效。
【法律文书】
民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书
【效力与冲突规避】
参考性案例　有效　参考适用
【释评汇注】
基于特定身份购买房屋的，若未违反限制转让的规定，且不损害社会公共利益和他人合法利益的，可以依法转让，在基于特定身份的房屋买卖合同纠纷的审判实践中，应当注意以下几个方面：（一）审查应双方当事人所签合同内容，尤其是合同中规定的转让费数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式，通过对合同文本的审查认定案件事实。（二）审查该合同中的实际购房人与登记购房人是否一致，若不一致，应当依法向登记机构进行核实，确定房屋产权的真正产权人。（三）对于双方当事人签订的合同已生效并实际履行，在转让人取得房屋产权后未依照合同约定过户给受让人，受让人因此提出房屋过户请求的，应依法予以支持。
 
张X华诉熊X先确认合同有效纠纷案
 
【案例信息】
【中 法 码】合同法·买卖合同·合同效力·有效合同·不违反法律规定 (T02020203)
【案    号】 （2011）扬民终字第0112号
【案    由】 确认合同有效纠纷
【权威公布】 被最高人民法院中国应用法学研究所《人民法院案例选》2012年第4辑(总第82辑)收录
【检 索 码】 B0304+67+1HNCS++0411C
【审理法院】 湖南省长沙市中级人民法院
【审级程序】 第二审程序
【上 诉 人】 熊X先（原审被告）
【被上诉人】 张X华（原审原告）

 
【裁判文书原文】  (如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
上诉人（原审被告）：熊X先。
被上诉人（原审原告）：张X华。
上诉人熊X先因与被上诉人张X华确认合同有效纠纷一案，不服长沙市芙蓉区人民法院民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：
张X华和熊X先均是长沙市芙蓉区XX单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的XX小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊X先将认购该小区XX号房屋的指标转让给张X华，转让价格为1万元。熊X先收取张X华1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张X华以熊X先的名义直接交纳。”之后张X华便以熊X先的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊X先和张X华共同到场选定了以熊X先名义定购的房屋。张X华以熊X先的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张X华持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。
2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊X先认为张X华未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，XX号房屋一直未交付给张X华。
张X华遂起诉熊X先，请求确认其与熊X先之间的购房指标转让合同有效，并判令熊X先将XX小区XX号房屋交付给张X华。
原审法院经审理认为：
本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是长沙市芙蓉区XX单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊X先基于XX单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张X华之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张X华和熊X先约定有偿转让指标，张X华也实际支付了转让费，并以熊X先的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张X华与熊X先关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张X华和熊X先之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张X华和熊X先均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张X华和熊X先之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊X先在判决生效后十日内，配合张X华办理房屋的更名过户手续，相关费用由张X华负担；三、张X华在判决生效后十日内，支付给熊X先购房指标转让费1.5万元；四、驳回张X华的其他诉讼请求。
熊X先不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
长沙市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
长沙市中级人民法院经审理认为：
双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊X先基于长沙市芙蓉区XX单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张X华，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊X先的上诉理由不予支持。
据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）项判决：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
 
转自“指导性案例审判规则”