Q：甲企业在7个月前通过公开拍卖取得一块工业用地，已签署了土地出让合同，取得了土地成交确认书、宗地交付协议，并以甲企业的名义缴纳了土地出让金。现在市政府以协调会议纪要形式明确，同意甲企业一年之内注册新公司乙，签署出让合同变更协议，让登记部门把国有建设用地使用权首次登记直接登记给新公司乙。这里涉及到几个问题：第一，原土地出让，甲没有承诺要成立新公司，更没有承诺成立新公司的时间，股东结构，出资比例等。现在市政府用会议纪要来追认—年内成立新公司这个当初土地出让时需要承诺的行为。第二，新成立的公司乙和原公司甲股东结构也不一样。三、实质性问题就是通过这种形式帮助企业逃避转移的税费，初步测算2000万。

　　请教各位，第一：允许用土地出让变更协议直接登记给新公司的政策依据什么？第二：如果我们在会议纪要中明确“甲企业转移给企业乙免征相关税费”后直接登记给企业乙，是否责任轻一点？毕竟税务部门认可免征。第三，一定要办，怎么保护工作人员？

　　A：其实就是一句话，看合同当事人，如果合同中没约定就要过户。

　　Q：提供一个土地出让合同变更协议，原土地出让合同是没办法调整的。

　　B：应该补签土地出让合同，土地开发未达到25％。

　　Q：按道理是不能签署土地出让合同变更协议的。因为在土地出让时没有签署成立新公司的承诺书，另外他根本不是按转移来办理，而是要直接登记给新公司。

　　B：没关系的。按土地补充合同是根据利用来登记。税的事情由税务部门负责，只需按规范登记即可。

　　Q：直接登记给新公司，不就造成2000万损失了吗？

　　B：登记管太多了，就按转移登记办就行，土地出让合同也是政府批准的。

　　Q：按转移登记没法办，本身企业就是为了不缴纳税费，搞这个纪要出来。

　　B：办转移登记，平时管税的问题吗？

　　Q：管，完税联系单。

　　A：登记机构只能按合同办。

　　B：甲变乙，土地补签合同，有权源资料就行。

　　C：签订一个出让合同补充协议，不要签订变更合同。在补充协议中说明白就行，这样就不会涉及税款征收的问题，只缴一次税，没有什么风险。

　　Q：不签补充协议，而是签变更协议。这个在我刚才的依据中有。

　　A：都可以，出让合同和变更协议都是合法要件，合同当事人和缴纳出让金的当事人一致即可办理。

　　Q：出让金缴纳发票是原甲企业。

　　D：补充合同上的主体和缴纳出让金、税的主体一致就行。

　　E：尽量召开协调会议，利用、法制、登记、税务务必留下工作痕迹，北京有类似案例，否则后果自负。土地部门不要承担税务部门的职责，登记部门不要承担利用部门的职责，承担纪律责任影响前途，承担法律责任就没有前途了，即使承担纪律责任，也不要承担法律责任。

　　Q：这个问题处理不好，很容易出事情，因为这个口子一开，以后企业都可以通过这个办法转移项目避税了。

　　E：《不动产登记暂行条例》里写了不能登记的类型，若不能登记属哪一条?再说登记部门是协税单位不是征税部门，别管太多。首先定性本宗地的登记是首次登记，按要件收取材料，至于出让前是否约定成立新公司和登记没关系，只要看权属来源。

　　其次审核出让金是否交清；如果不放心就给税务部门一个函件，是否要交提到的2000万，税务部门定，如果要交那就等票，不交税务回函，两全其美。

　　A：如果合同已经变更，你就想多了。

　　Q：不符合出让合同变更要求。

　　点　评

　　张　晶（常州市不动产登记交易中心）：

　　《物权法》第12条虽然明确了登记机构负有查验的法定职责，但未规定何种审查职责。根据法无授权不可为的原则，对土地出让合同的管理属于土地管理部门的权限，不动产登记机构应无权再次审查。 

　　目前登记部门的审查责任一直是不明确的，主流观点是合理审慎的审查，但审查到何种程度属于合理审慎亦无明确的标准和规定。不动产登记部门现有的能力和水平无法承担实质审查的责任，但缺乏上层法律或者文件的明确，对很多内容是否需要审查，导致基层对审查的尺度把握不一。

　　【来源】《中国房地产》2018年第12期