异议登记对于我国来说属于舶来品。从国外经验看，立法中明确规定异议登记制度的，主要有德国和瑞士。就我国情况看，《物权法》第19条开了异议登记制度规定之先河，《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）也有提及。特别是《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第5章第2节专门规定了异议登记，使之在《物权法》的基础上从行政法规和部门规章层面得以细化。

　　从制度功能的角度来看，异议登记作为一种独立的登记类型具有公示作用，该制度的设立可以暂时打破或者阻断既有权利登记的公信力，防止更正登记前真正权利人的权利受损，起到保护真正权利人合法权益的作用；同时发挥了异议登记公示的风险警示作用，从而对第三人的善意取得进行了一些限制。异议登记与更正登记之间具有高度关联性，同为真实权利状态的保障措施、限制或消除登记错误消极后果的救济机制，二者之间是手段和目的的关系。后者为前者划定适用范围，前者则辅助后者得以实施。但是两者亦有明显差异，异议登记只提供临时性救济，而更正登记则可彻底校正登记错误，使登记重新具有推定力和公信力。

　　考虑到异议登记只是临时性救济措施，登记机构只需对异议登记申请进行形式审查即可，但仍需尽到必要的注意义务。当登记机构将异议事项记载于登记簿，就将产生特定的法律效果。一是阻断既有登记的公信力。我国的异议登记通过在登记簿上的记载警示被提出异议抗辩权利的真实性，从而防止第三人依公信力取得登记物权，但其自身并不具备公信力。二是异议登记不能推翻登记簿的推定力。异议登记的存在充其量只是表明有人对登记簿的正确性提出了质疑，本身并无推定力，只是对登记名义人权利暂时而非终局的否定。登记簿上记载了异议登记，即表明双方当事人就不动产权利归属发生了争议，也不应对异议登记再提出异议登记，而应通过民事裁判等方式解决。三是异议登记不能限制登记名义人的处分权。即我国立法不承认其具有此等限制效力，否则将可能导致其与预告登记的适用关系混乱，还会使得民事诉讼法上的诉讼保全制度落空。当然，一旦异议登记记载于登记簿中，实际上并没有太多人敢于购买存在异议事项的不动产，从而在客观上可能起到限制登记权利人处分登记权利的效果。

　　此外，一旦申请人恶意滥用申请权，还可能对登记名义人的利益造成损害，因此还要通过异议登记失效和责任追究等限制性规定来平衡申请人和登记名义人的利益。

　　异议登记与更正登记相结合，在保护动态交易安全之外兼顾了静态的安全，并通过异议登记公示，向第三人警示了交易风险，发挥了重要作用。然而，现行异议登记制度仍然存在一些不足：一是异议登记程序的启动虽明确由利害关系人申请提出，但对何为利害关系人并未明确规定，存在利害关系人被不当扩大化的可能；二是《物权法》对滥用异议登记行为的限制性规定不够具体，难以有效防止恶意第三人阻碍正常登记；三是在异议登记期满失效后，事后救济的途径会增加当事人的诉讼成本，影响正常的经济秩序；四是我国的异议登记制度依附于更正登记，对可能的真实权利或许显得过于严苛。

　　为此，需要从登记名义人、可能的真实权利人与不动产交易第三人的角度出发，对现行异议登记制度作进一步完善，更好地发挥异议登记对于登记机构审查错误的临时救济功能。一是明确利害关系人的范畴，使之接近于理论上普遍认同的可能的真实权利人，将异议登记的适用范围控制在合理程度。二是规定异议登记消灭的情形，可将登记错误消除、受保全权利的消灭、申请人自愿同意注销、被登记机构更正或者被法院撤销等作为异议登记消灭事由，并规定登记权利人申请注销、登记机构依职权注销、自注销之日起丧失法律效力等异议登记消灭的方式和后果。三是增加登记机构可以根据异议申请并在申请人提供相应担保的情况下直接办理异议登记的规定，以减轻申请人在短期完成有效举证的难度。四是平等对待登记名义人、异议登记申请人以及第三人，可以考虑从独立存在的视角重新审视异议登记中存在的各种问题，纠正其对于更正登记的依附性。  

　　【来源】《中国不动产》2018年第11期

　　【作者】自然资源部自然资源确权登记局　王亦白