1　背景：现行存量房买卖流程

　　存量房买卖是指个人或单位将已办理权属登记，取得不动产权证的房屋进行出售的行为。根据交易房屋是否存在抵押，可将存量房交易分为“无抵押”房屋的交易和“有抵押”房屋的交易两大类，若再考虑买卖双方的交易方式（自主交易或通过房地产经纪机构居间服务促成交易）、付款方式（全款或贷款），则可将存量房交易划分为8种情况。

　　存量房买卖过程的复杂及风险程度与交易资金金额大小、房屋过户时间间隔、涉及人员数量成正比。其中，交易过程最简单直接的为第1类型，即买方双方自主达成买卖协议，买方全款支付房款，卖方将房屋转移过户给买方，整个交易过程中房款支付与房屋过户存在的时间间隔短，涉及人员不多，存在的风险较小。但据统计数据显示，存量房买卖大多属于第8类型，约占总量的60%，且复杂程度在8种类型中最高，风险最大，其交易流程如下：

　　第一阶段，卖方委托房地产经纪机构发布房源信息，买方通过房地产经纪机构搜索意向房源。房地产经纪机构居间促使买卖双方达成买卖意愿。

　　第二阶段，买卖双方签订房屋买卖合同，买卖双方与房地产经纪机构签订居间服务协议。买方向卖方支付房屋定金，向房地产经纪机构支付服务佣金。

　　第三阶段，房地产经纪机构协助买方准备贷款资料，买方向贷款银行申请购房贷款，银行审核通过。卖方筹集资金偿清原贷款银行剩余房屋贷款，解除交易房屋的抵押权。

　　第四阶段，买方向卖方支付房屋首付款，买卖双方共同申请办理房屋过户手续。

　　第五阶段，买方获取房屋产权证后，与贷款银行办理房屋抵押手续，贷款银行发放房屋贷款，买家向卖家支付房屋余款。

　　2　现状：存量房买卖流程中存在的不足及潜在风险

　　相较于成熟的新建商品房交易，存量房交易由于主体信息不对称、房屋情况复杂、市场不够规范、相关法律法规滞后等原因，其交易过程中存在的风险较大。本文将针对情况最复杂的第8类型存量房交易，结合其交易流程，分析其中存在的问题及潜在风险。

　　2.1　签订买卖合约前存在的问题及风险

　　2.1.1　主体间的信息不对称

　　通过居间服务的存量房交易有买方、卖方、房地产经纪机构三方主体，三方围绕房屋交易力图达到不同目的，为保障各自利益最大化，三方对信息均有所保留，使得主体间信息不对称，增加房屋交易风险。

　　就卖方而言，为高价出售房屋，一方面会委托多个房地产经纪机构发布售房信息，以选择出价最高的买家；另一方面，也会刻意隐瞒房屋的问题或缺陷。此外，卖房人也有可能并未取得交易房屋的完全处分权，如夫妻二人共有房屋，其中一人单独将房屋出售，此时买卖双方所订立的合同无效或者效力待定，致使房屋交易存在风险。

　　就房地产经纪机构而言，在本次交易中的主要目的是获取佣金，为在同行间的无序竞争中尽快促成交易，房地产经纪机构存在协助卖方隐瞒房屋缺陷或影响交易成功的重要信息的可能；另外，也存在利用买卖双方的信息不对称，赚取房屋中间差价的行为。

　　就买方而言，为减少购买成本，可能会与卖家私下签订买卖合同，免除需交付房地产经纪机构的佣金。

　　2.1.2　交易房屋产权真实性难以核实

　　不存在抵押、查封等限制是房屋完成过户交易的前提，因此，购房人需在签订买卖合同前准确掌握交易房屋的权利信息。在我国个人信息受法律保护，买方无法自主获取相关信息，只能由卖方提供，若卖方或房地产经纪机构利用虚假信息使买方签订房屋买卖合同，并支付全部或部分房款，最后往往因交易房屋无法完成过户，买方也无法拿回已付房款而导致纠纷。

　　2.2　签订买卖合同与房屋完成过户之间存在的不足及风险

　　2.2.1　买方所支付的部分购房款安全问题

　　一方面，对于有抵押的房屋，卖方需先行筹集资金注销抵押，此时卖家多会要求买方提前支付一部分购房款用于偿还抵押贷款（以下简称赎楼款），若卖方将购房款挪作他用且不履行约定将房屋过户，买方将存在难以追回购房款的风险。另一方面，在尚未全面实施存量房交易资金监管的地区，部分房地产经纪机构在存量房交易中则扮演资金监管的角色，如买方将一部分购房款交由房地产经纪机构，待完成房屋过户后由房地产经纪机构将房款拨付给卖方，但也存在房地产经纪机构违规挪用资金，伤害买卖双方利益的风险。

　　2.2.2　交易房屋被法院查封的风险

　　正如前文所说，因为买卖双方信息不对称，卖方存在的其他债务问题买方难以知晓，会对房屋的顺利交易存在潜在的威胁。例如在买方支付部分房款后未及时完成房屋过户登记，卖方因为债务问题使交易房屋被法院司法查封，房屋交易则无法继续进行，买方此时又将处于需追回已付房款的被动局面。

　　2.2.3　卖方将房屋销售给第三人的风险

　　此种情况即可简单理解为“一房二卖”或“一房多卖”，这是存量房交易市场管理不规范、卖方诚信缺乏所致。如卖方同时与多个购房者签订房屋买卖合同，收受多个买方的购房款，则未能成功过户的买家不仅要追回已付房款，还应主张因欺骗遭受损失的权利。

　　2.3　房屋过户后存在的不足及风险

　　房屋完成过户，即表示买方实际掌握了房屋的所有权，此时，房屋交易中的风险由买方转移到未一次性收取房款的卖方。这种情况多存在于买方通过银行按揭贷款的方式支付房屋余款，卖方需等待较长时间才能获取房屋尾款（根据银行审批时效，通常需要2-3个月），且存在不能得到此笔资金的风险。例如，买方在获取房屋产权后，未按约定办理抵押贷款，也不支付剩余房款；买方因为债务纠纷导致房屋被法院查封，无法向银行进行抵押贷款；在市场下行时期，房屋价值大幅缩减，银行减少贷款额度，买方无法支付剩余房款。

　　3　探讨：存量房交易管理的相关规定及部分城市做法

　　近年来随着存量房市场的逐渐升温，国家和地方对存量房交易市场的管理日益重视。

　　3.1　推进存量房网签备案

　　2010年以来，《关于促进房地产平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、《国土资源部 住房和城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋买卖管理衔接的指导意见》（国土资发〔2015〕90号）等文件均对存量房交易网签备案提出了要求，但迄今为止存量房备案制度并没有像《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》规定预售商品房买卖合同备案制度一样有法律、法规或者规章层面的依据，这也导致存量房买卖合同网上备案制度强制实施缺乏法律依据。

　　3.2　加强存量房资金监管

　　建设部于2006年下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号），就建立存量房交易结算资金管理制度，规范交易资金专用账户开设和资金划转、专用存款账户管理以及监管作出了较为详细的规定。但监管方式到底是经纪机构自我监管、第三方监管还是政府监管，并没有明确。2007年建设部又继续印发《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》（建住房〔2007〕274号），要求有条件的地区，要建立专门从事交易结算资金监管的保证机构，加强对存量房交易资金的监管。这是我国多数地区开展存量房交易资金监管的主要依据。

　　重庆市在2008年出台了《重庆市存量房交易结算资金账户管理暂行办法》，规定由房地产经纪机构承担交易资金监管，且交易资金是否监管由买卖双方自行决定，这一文件虽然明确了存量房资金监管主体，但在实际交易中存在三个方面的问题：一是因未进行强制监管，使得存量房资金监管流于形式，大量交易资金未进行监管；二是由房地产经纪机构进行的资金监管只适用于居间成交方式，买卖双方自主交易资金不能参与监管；三是房地产经纪机构可能会违规挪用存量房交易资金。

　　北京的存量房交易资金监管在探索中进一步完善，2011年至2016年期间先后出台了《关于开展存量房交易服务平台试点工作的通知》《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》，在北京全市范围内推行了由政府搭建资金监管平台、委托银行承担具体监管职责的资金监管方式，要求通过房地产经纪机构达成交易的，必须经过房产管理部门在监管银行开设的监管账户划转自由交易资金，买卖双方自行成交的也可选择进行资金监管。这一监管方式不仅利于资金监管工作的执行和推广，而且可充分协调和有效组织权属登记、经纪机构、商业银行等相关机构之间的业务联系，整合行政管理资源，提高监管效率。据了解，天津、南京、成都等城市均采用这一方式。

　　4　对策：完善存量房交易流程的建议

　　在分析重庆市现行存量房交易流程及存在的问题和潜在风险的基础上，结合相关规定要求，对于完善存量房交易流程，提供资金安全保障服务，提出以下几点建议：

　　一是建立网上房源平台，提供房源核验。建议建立网上房源平台，不仅可以让卖方（或房地产经纪机构）通过网络进行房源推广、寻找潜在客户，也便于买方搜索意向房源，减少在存量房交易中的搜索成本，提高交易效率。与此同时，房地产管理部门提供远程房源核验功能，即买方通过卖方提供的必要信息便可网上查验房屋的权利人、面积大小、房屋用途、是否有抵押查封等核心信息，避免因信息不对称导致的买方利益受损。

　　二是提供存量房网上交易服务。存量房网上交易服务具有两大功能，一方面，买卖双方可在就近的交易网点自助完成交易（或在房地产经纪机构门店由房地产经纪人员协助完成），免除了买卖双方需到房地产交易部门完成交易的麻烦，并在交易地点当场打印正式交易合同，交易信息自动传送至房地产交易管理部门。另一方面，存量房网上交易提供房屋“锁定”功能，即在买卖双方的约定交易期内，房屋登记部门不接受卖方将房屋出卖或抵押给第三人，以及变更任何登记信息的相关申请（注销抵押登记除外），有效保障买方权益，防止卖方“一房二卖”。

　　三是资金安全保障服务与“三并案”的新融合。存量房交易中的资金安全涉及买卖双方，即不仅应保障买方资金不被卖方挪作他用，也应保护卖方在出卖房屋后能得到相应房款。笔者建议由房屋交易管理部门提供资金安全保障服务，在具备资金监管的银行设立资金安全保障账号，专属用于房屋交易资金管理，房屋交易资金为房屋交易过程中买方购房的自有资金以及信贷资金；同时，此账号的建立也为“买方购房贷款直接偿还卖方房屋抵押贷款”创造条件，减少卖方需另行筹集赎楼的程序。“三并案”指在存量房交易中，不动产登记中心将“房屋抵押权注销登记”“房屋转移登记”“房屋抵押登记”三案一并办理，缩短交易时限。资金监管与“三并案”的新融合将简化存量房交易流程，减少卖方赎楼环节，提高贷款银行放款实效，真正实现存量房交易中的“货到付款”，保障买卖双方的资金安全。

　　以前文所写第8类型存量房交易为例，完善后的交易流程如下：

　　第一阶段，卖方将欲出售房屋在房地产管理部门的网络平台进行信息核验，核验信息包括房屋权利人、面积大小、房屋用途、是否有抵押查封等。信息核验后卖方委托房地产经纪机构发布房源信息。买方网上搜索意向房源，通过房地产经纪机构撮合与卖方达成买卖意向。

　　第二阶段，买卖双方达成买卖协议，于房地产经纪机构门店网上签订买卖合同（居间类型），约定房屋价款、支付方式、房屋锁定期等信息，交易房屋在锁定期内则无法再次出售给第三人。

　　第三阶段，买方确定购房贷款银行，并由贷款银行兼做资金监管银行。买卖双方凭买卖合同、卖方赎楼银行提供的未结清贷款说明，与贷款银行签订抵押贷款协议、资金监管协议、“房屋抵押权注销登记”“房屋转移登记”“房屋抵押登记”委托代办协议。

　　第四阶段，买方将购房自有资金存入贷款银行（即资金监管银行），贷款银行同时审核买方贷款申请，待贷款申请审核通过，赎楼银行向贷款银行提供同意解除房屋抵押的证明，贷款银行向不动产登记中心申请“房屋抵押权注销登记”“房屋转移登记”“房屋抵押登记”的“三并案”预审理。

　　第五阶段，贷款银行发放买方购房贷款至资金监管账户，并将此信息传递至不动产登记中心，不动产登记中心办理“三并案”，贷款银行（即资金监管银行）在获取“三并案”完成信息后将监管账户中的资金按约定划至赎楼银行结清贷款，并将剩余资金划付给卖方账户，房屋交易完成。

　　5　结论

　　综合以上论述可以看出，通过建立网上房源平台，提供房源核验，开通网上交易服务，引入资金安全保障服务和“三并案”，不仅可解决传统的存量房交易因主体信息不对称产生的风险，还可大大提高买卖双方房屋交易的效率和安全性，解决市场不够规范、相关法律法规滞后等因素带来的不足。在未来，仍期望存量房网签备案制度可上升到法律、行政法规层面，其内涵和效力能清晰、明确，从而进一步规范存量房市场，保证房地产市场的健康、长效发展。

　　【来源】《中国房地产》2018年第11期

　　【作者】重庆市不动产登记中心主任袁玮 副主任胡渝清 工作人员张梦俐