补发证书存在诸多事项应引起登记机构及其工作人员重视，以减少或规避出现补证差错

　　补证在不动产登记业务中有其特殊性——不改变不动产的自然状况，不改变不动产的权属状况，也不改变不动产的权利限制状况（如抵押、查封等），只是一种权利保护的救济手段，让权利人恢复对不动产权证书的掌控。

　　但这并不意味着办理时可以任意妄为，没有任何规制。恰恰相反，基于登记法律、法规的规定并结合业务实践，补发证书的诸多事项应引起登记机构及其工作人员重视，以减少或规避出现补证差错。

　　注意事项一：补证记载登记簿前应刊发遗失、灭失声明。

　　任何补救性措施，一般都会有特殊程序设计，让权利人在维护权利过程中付出一定“代价”，不动产权证书补发也不例外。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第22条第2款规定，“不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发”。

　　那么，刊发遗失、灭失声明，对不动产登记机构来说应注意的事项有哪些呢？

　　首先，刊发声明的媒介应限定为登记机构门户网站。《细则》第22条规定刊发声明的媒介为登记机构门户网站，改变了《房屋登记办法》等原有规定。考虑到上述两个规范法律位阶相同、效力相等（同属部门规章），依“新法优于旧法”的法律适用规则，登记实践中应以《细则》相关规定为准。

　　其次，刊发声明的期限应以不少于15个工作日为准。《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）1.6.3.2条对此进行了细化安排，要求登记机构刊发声明15个工作日后，打印一份遗失、灭失声明页面存档。在笔者所在城市，考虑到不动产流转速率对权利人的重要性，确定了公告15个工作日的最短期限，以充分发挥不动产的效用。

　　最后，刊发声明的阶段应限定在记载登记簿前。从 《房屋登记办法》第27条、《细则》第22条以及《规范》1.6.3.2条的条文含义中，可知刊发遗失、灭失声明即通常所说的遗失补证公告应在记载登记簿之前进行，登记实践也应严格遵循。

　　注意事项二：补发的证书应更换号码。

　　登记实务中，经常有权利人在补证时提出保持原权证号不变的需求，这样的需求登记机构能满足他们吗？这显然是不现实的。

　　首先登记规范不允许。《规范》1.6.2条规定：“不动产权证书和不动产登记证明应当一证一号，更换证书和证明应当更换号码。”1.6.3条规定：“不动产权证书和不动产登记证明换发、补发、注销的，原证号废止。换发、补发的新不动产权证书或不动产登记证明应当更换号码，并在不动产权证书或者不动产登记证明上注明‘换发’‘补发’字样。”既然针对补证是否应当更换号码有明确具体规定，登记机构没有理由不予执行。

　　其次，撇开规定不说，从登记操作来讲要保持原权证号码也不现实。我们知道，统一登记后，原房屋所有权证、土地使用权证已停发，而补发的不动产权证书与原权证在编号规则、证书号码上也存在实质性差异。即便是不动产权证书补发证书的情形，也要受系统编号规则的限制，不允许有重号的现象产生，否则会出现在同一不动产存有两份完全相同的权证的情况，违背证书核发规律，为权利人行使物权埋下不确定的隐患。

　　最后，补发证书更换号码是记载不动产登记簿的必然要求。《物权法》规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致。登簿是不动产登记的必经流程，在登簿操作中，核定登簿时不动产权证号由系统自动生成，任何人不能也不得予以更改，不动产登记机构应当根据不动产登记簿，如实、准确填写并核发不动产权证书。如此，补证必然引起权证号码变更，是不动产登记簿内容变化的直接体现，不允许保留原有权证号码。

　　补证登记中，除以上注意事项需引起足够重视外，我们会发现权利人申请补发所受限制越来越少，登记费也进行了优惠减免，进一步减轻了权利人重新取得权证的“负担”。《规范》1.6.3.3条明确规定，“不动产被查封、抵押或者存在异议登记、预告登记的，不影响不动产权证和不动产登记证明的换发和补发”。《国家发展改革委 财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》第3条收费优惠减免第（三）项规定，“因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的，只收取不动产权属证书工本费，每本证书10元”。换言之，不动产存在查封、抵押、异议登记或者预告登记等权利限制信息的，只要权利人提出补证申请并提交符合规定的登记资料，不动产登记机构应当按程序予以补发，并且应严格执行优惠收费标准，切实维护权利人的合法权益。

　　注意事项三：补发的证书上应注明“补发”字样。

　　登记实务中，登记机构经审查符合要求，予以补发的，应当在核发新不动产权证书上注明“补发”字样。《房屋登记办法》第27条、《细则》第22条、《规范》第1.6.3对此都有明确的规定，登记机构应当按规定执行。但是，现行的登记规范对“补发”字样应注记的具体位置（在证书上）未做安排，使得实务中做法不尽统一，存在差异。从合法性上来看，因法律未进行规范，补发的证书上能体现“补发”字样即为合法。但笔者结合登记实践，从识别性、美观性、习惯性（传承性）的视角出发，认为宜将“补发”字样注记在证书附记栏，使“补发”字样注记既合法又合理。

　　其一，注记在附记栏更具识别性。不动产附记栏留有较大幅度的空白页，将此内容注记在内方便查看且能让人快速了解证书的补发“历史”，体现出证书公示作用。其二，注记在附记栏更具美观性。于不动产权证书而言，格式、尺寸、内容都被严格规制，除法律等规定外，是不允许在证书上随意备注字段的。换言之，若“补发”字段可随意注记在证书的任意位置（如证书号码后面），必将影响证书的整体性、美观性、严谨性和权威性。其三，注记在附记栏符合登记习惯，具有传承性。统一登记前，补发房屋所有权证、土地使用权证都是将“补发”注记在证书的附记栏，此种做法已深入人心，形成习惯做法，现行补证应沿革这一做法。此外，证书附记栏极具包容性，登记簿上注记的特殊字段往往都是通过证书附记栏予以呈现，如保障性住房的限制信息、车棚信息、房改信息等。附记栏展示特殊内容的认知在登记机构和权利人之间形成默契，久而久之变成习惯做法，即证书间反映的物权内容是否存在实质性差别，通过查看证书附记栏就可明白，这同样适用于补证“补发”字样的注记。总之，将“补发”字样注记附记栏既传承了好的做法，又符合查看证书之习惯，且不失清晰美观，值得应用推广。

　　【来源】《中国不动产》2018年第9期

　　【作者】宁波市不动产登记服务中心　徐小俊