不动产登记是依申请启动的行政记载性行为，正确理解登记记载事项，做到依法登记、准确记载，能够更好地维护权利人的合法权益。抵押登记中，被担保物权的记载在不同时期及不同地方不尽一致，而担保债权和担保范围的记载不明确，使抵押相关方和司法部门的裁判都深受影响。如何理解并有效记载抵押担保内容，以达到保护当事人利益之目的，是值得登记机构思考的问题。

《物权法》出台以前，担保债权在老版房屋他项权证中以“权利价值”名称进行过记载。对于“权利价值”一栏的内容，因未出台明确填写说明，各地登记机构对此栏理解不同，有的将其登记为抵押物（评估）价值，有的将其记载为抵押物债权本金价值。

2007年《物权法》明确登记簿的概念，不动产登记簿作为物权归属和内容的根据被最终确立。随后颁布的《房屋登记办法》《房地产登记技术规程》《房屋登记簿管理试行办法》和配套法律法规明确抵押登记簿的记载事项，其中设置 “被担保债权数额”一栏，且规定填写内容为“被担保的主债权的数额”。

2015年起，全国逐步施行不动产统一登记，我国开始建立包括不动产抵押登记在内的不动产统一登记制度。根据《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》及其附件的要求，不动产登记簿“抵押权登记信息”中要求登记填写的内容一栏有“被担保主债权数额”，并要求记载为被担保主债权的本金数额。

纵观登记簿记载的历史，无论是不动产统一登记之前还是现在，“被担保（主）债权数额”都是登记簿上必须记载的事项，而“担保范围”却未被给予明确的记载空间。

关于为何将登记簿上登记为主债权的本金数额，而不是担保范围的债权数额，笔者认为主要有几个原因。

首先，从字面解释看，“被担保主债权数额”的关键词可以分为两个：主债权和数额。前者限定记载范围应该是主债权，即主合同的债权金额。后者限定记载的必须为数额，顾名思义数额应该是一个明确的、具体的、固定的金额。主债权金额是合同约定的固定不变数额，而担保范围的金额在登记时无法确定成准确数额。

其次，从被担保主债权数额的内涵来看，被担保主债权数额存在于一般抵押中，一般抵押最根本的特征是债权登记时的确定性，即设定抵押时主债权的金额是已经发生的、可以确定的。

根据《物权法》第173条规定：“包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。” 可以看出，两者是包含与被包含的关系，担保范围不仅包括主债权金额，还包括因主债权所引起的各种附随债权，而且还可以通过合同自行约定，由此可见担保范围的债权数额必定充满变数，不具有确定性。

最后，从登记簿设置看，被担保（主）债权数额自始以来都是登记簿上的必须记载事项，且占有独立一栏。而担保范围则自始至终未明确出现在登记簿，更未被独立设置为一栏。可见，登记簿的设置意图主要是记载主债权数额。

担保范围在登记簿的缺失，导致登记簿记载的被担保主债权数额是否属于抵押担保的最高限额，以及抵押权人在一般抵押中优先受偿的金额是否应以登记簿记载的主债权数额为限等问题，在登记实践中引发了不少争议。

其一，法院判决不统一。如江苏省高级人民法院认为“被担保主债权数额”是担保的最高限额（参考2013年江苏省高级人民法院在《关于当前商事审判若干问题的解答》第6问）。此种观点严格遵循《物权法》第16条规定的“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，维护了不动产物权登记生效和公示公信原则，但实现抵押权时，抵押物价值超出登记簿记载的部分抵押权人将失去优先受偿权，这难以满足现实交易实践的需求，也容易滋生抵押权人的变相寻租行为。

于此不同的是，上海市高级人民法院认为“被担保主债权数额”并非担保的最高限额，而仅是设定抵押时担保的主债权本金数额，抵押权人有权就超出登记的债权优先受偿（参考《2014年度金融商事审判十大案例》“郑某与甲银行金融借款合同纠纷案”）。这种观点发挥了司法机关解释法律的能动性，体现了法院的自由裁量权，其认定有利于保护抵押权人的利益，但不免会被一些研究者批判与《物权法》的公示公信原则不相符。

法律适用的不统一导致同案不同判的现状，不仅违背法律面前人人平等的原则，也削弱了司法的公信力和权威。

其二，债权人登记时变相操作。由于抵押担保范围不是登记簿必须记载的事项，一般抵押登记时登记簿仅记载“被担保主债权数额”而不记载“担保范围”。抵押担保债权人（尤其以银行为代表）在实践操作中往往采取变通方法“保障”自身权益，即故意抛高抵押物价值，提高主合同债权数额，将主债权本金数额往高填写，或者将实际进行的一般抵押变相申请为最高额抵押进行登记，进而达到增加登记簿上被担保债权数额记载的目的。这样不仅造成抵押物交换价值的浪费，而且增加了抵押人负担，这种与实际不一致的做法还将导致实现抵押权时各种纠纷的产生。

实践中围绕抵押担保数额引发的争议愈演愈烈，担保范围记载的必要性越发急迫，这倒逼登记机构不得不重新思考，尝试探索登记新模式。在现行登记规则保持不变的情形下，如何做到既符合登记簿版本的内容设置，又能将被担保主债权额与担保范围有效区分，并成为法院定纷止争的有力依据，是目前各地不动产登记机构不断探索的课题。

笔者所在工作单位江苏省苏州市不动产登记中心虎丘分中心，为提高抵押登记效率、防范化解金融风险以应对登记簿记载引发的争议，在不动产统一登记之前，已开始尝试新做法、探索新模式：保持“被担保主债权数额”一栏在登记簿位置不变的前提下，尝试在登记簿的附记一栏中记载“担保范围详见合同”的做法。此举充分利用附记栏的记载，将难以量化的抵押担保范围以文字形式在登记簿体现，弥补了担保范围在登记簿缺失的困境；“详见合同”的表述，一方面体现了当事人在合同中对担保范围的意思自治，另一方面维护了债权人实现抵押权时的利益，且让法院裁判有了明确的物权登记簿记载的依据。

这一大胆尝试在当时得到了抵押权人和法院的认可和赞同，也引来本市区、县兄弟单位效仿。2015年不动产统一登记后，此做法又被江苏省国土资源厅采用，并以文件形式明确要求全省各不动产登记机构推广使用，在登记簿和不动产登记证明附记栏记录“担保范围详见合同”。