Q：请问有没有做抵押合同备案的?抵押合同备案的依据在哪儿?

　　A：没有依据。

　　Q：如果不做备案，抵押管理怎么体现呢?如果抵押双方自愿备案，交易管理部门做不做?

　　B：没有依据做，不明白为什么要做。

　　Q：想帮助买房人在抵押权设立之前让银行放款。

　　C：政府搭平台，银行在平台上直接签订抵押合同，至于需不需要备案，根据上层部门意思办。共享了信息，方便了银行，方便了百姓，掌握了管理的基础挺好。

　　Q：按揭合同备案就让银行放款呗。

　　C：邯郸基本形成了这个模式，还有一些不足，管理部门也在不断改进。银行没看到他项权证，不放心。

　　Q：我想确定是不是备案就可以放款?因为预告登记连续预告太麻烦。

　　D：银行放款只是履行民事合同而已，跟抵押合同备案完全没有关系。

　　C：从物权保障的角度来说，银行肯定认为预告登记后放款更安全。但是如果实现了信息联网，网签备案后放款也不会增加太多风险。

　　E：转移跟抵押合并登记就解决百姓问题了，为啥要按揭抵押备案。不合并的话确实存在过户后，因贷不到款，引起矛盾的问题。

　　F：银行贷款本来就是先登记后放款的。

　　Q：银行是否可以先放款后登记。一个买卖合同备案，一个抵押合同备案，再加上存量房资金监管，抵押银行是不是就可以先放款了?这个时侯卖家可以拿银行的钱还清贷款，然后再过户加抵押设定，老百姓得益了，市场风险减少了，多好。

　　F：存量房资金监管，买卖合同备案的价格作为贷款依据，这样才会规范银行风险减少虚假合同。这时候资金监管的作用就体现出来了。

　　A：有资金监管可以先放款到监管帐户，不动产查封可控。

　　G：如果赋予合同备案具有登记那样的公示公信力，我国不动产物权变动的法律体系就要崩溃了，基层法院没有办法区分谁的效力高，谁更优先。

　　H：抵押和备案一点关系都没有。

　　F：所以要认清交易管理的真正目的，不是为了备案而备案，是为了保护交易安全，规范市场操作。

　　D：目前还有个坎，就是带押过户的具体法律规定的问题，如果法律修改可以带押过户，担保都免了，关键是现在不让带押过户。

　　E：法律本来就支持带抵押转移，现在是各部门规定不许。

　　D：转按揭是不允许的。

　　F：可以做一个所有权加抵押权转移，或者债务人还是原来的人，新的产权人作为第三方担保，也可以解决问题。

　　E：通过资金监管，首付款到位，银行审核下家后贷款承诺到位(贷款合同)，三方协议(上家银行、下家银行、监管机构)到位。然后抵押注销、转移、抵押一并办理。办理完，下家银行放款加首付款还上家银行，多余的给上家。中途如有查封等意外，直接不登簿，还是最早的状态。

　　B：抵押合同备案不是目的，能在流转环节起到监管作用才有意义。

　　点　评

　　郭　斌（常州市不动产登记交易中心）：

　　抵押合同备案和抵押登记是完全不同的两个概念；抵押登记是不动产登记的重要内容之一，登记之后产生物权效力。抵押备案目前无明确法律依据，是交易监管部门对抵押进行管理的手段，备案后并不产生物权效力。交易监管对抵押合同进行备案不是目的，监管的核心应是如何将交易风险降到最低。

　　政府建设数字信息平台进行资金监管，依托平台实现银行、登记、监管部门的数据实时共享，在风险可控前提下，让买卖双方、银行的物权和债权实现无缝衔接，打造时间最短、风险最低的抵押便民登记监管模式是目前各方应共同努力的目标。  

　　【来源】《中国房地产》2018年第8期