近日，我国第一部《民法典草案》正在对社会公开征求意见，而关系到全体老百姓的住宅土地使用权到期如何续期的问题也再一次进入到了人们的视野，成为一个新的热点话题。
土地所有权属于国家和集体，实际的土地使用者拥有的是土地使用权，这在我们国家属于基本常识，因此使用土地就需要给政府交纳出让金和收益金。《房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 ”
因此对于普通老百姓来说，土地使用权到期，自家的房屋可能被政府无偿收回是不可想象的。对此，2007年颁布实施的《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
而《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”
第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”
虽然在《国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定居住用地最高的年限是七十年，但在早年开发不规范的情况下，开发商为了减少取得土地支出，地方政府为了更好的出让土地，往往并未按最高的七十年来出让土地使用权，这也是2016年温州等地土地使用权到期事件爆发的根本原因之一。手上的房产证没用了，房产还可能被政府无偿收回，新闻曝光后引发全社会的关注，最终是国土部给予浙江省国土厅《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》并抄送各地参照执行，全国均可采取“两不一正常”过渡性办法处理：不需要提出续期申请，少数住宅建设用地使用权期间届满，权利人不需专门提出续期申请；不收取费用，市县国土资源主管部门不收取相关费用；正常办理交易和登记手续，此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续。
因此我们需要考虑以下两个问题。
根据《物权法释义》第149条条文解释中写到“考虑到住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费，是关系到广大群众切身利益的问题。绝大多数住宅建设用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。而且物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关的规定。因此，本条对建设用地使用权期间届满后是否支付土地使用费的问题未作规定。”
而本次的《民法典草案》第152条第1款规定：“ 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。”
因此，其更印证了《物权法释义》中所述的问题，就是现在国家对于住宅建设用地到期以后是否还需缴纳费用是没有明确的规定或者说想法的，《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》仅仅只是过渡性的措施。在现在地方政府债务危机日渐严重的当下，住宅建设用地使用权免费续期很可能就变成“镜中花，水中月”了。
很多老百姓或者法律界的人士可能根本不知道，我们国家的土地用途和历史发展导致现在的实际情况是很复杂的。首先，房屋用途是住宅的，土地使用权并不一定是住宅。我们国家的管理体制是土地用途和房屋用途二元化的，即土地用途由土地管理机关来管理，而房屋用途则由规划主管部门来确定。虽然从表面上来看，土地用途决定了房屋用途，如《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条规定：“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”
但在实务中，由于土地用途的管理和房屋用途规划的并不能完美衔接，比如住宅小区土地使用权出让的时候往往是一个宗地的土地使用权用途均为住宅建设用地，但规划许可的时候往往有配建商业、教育、医疗等房屋用途的建筑物，这些建筑物的土地使用权用途也是住宅建设用地的。
反之，在一些教育、医疗、工业等土地用途上也往往建有居住的房屋。特别是在90年代房改的时候，大量的非住宅土地上的居住用房通过房改办理了住宅的房屋所有权证书，但是这些住宅的土地对应用途往往还是原来的教育、医疗、工业用地等等，甚至都还是划拨土地使用权，这也是导致不动产统一登记以后很多地方房改房的房产证不能更换为不动产证书的一个重要原因，即“房地用途不一致”。
综上所述，在《民法典草案》征求意见之际，大家应该关注这种具有切实利益的法律的修订，多提宝贵意见。而法学界对于此类问题也应该更深入研究，以备今后出台可操作性的法律规定做准备。比如是否可以根据不同类型来处理住宅土地续期的问题：
1、对于按七十年出让的住宅可以无需缴费续期；
2、对于未按七十年出让的可补缴出让金续期；
3、对于房改等原因导致房地用途不一致的可补签出让合同一次性缴纳七十年的出让金续期；
4、对于住宅建设用地上配套的非住宅的房屋可按照本小区的住宅续期等等。
也只有这样，才能更符合《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》中提出来的“有恒产者有恒心，经济主体财产权的有效保障和实现是经济社会持续健康发展的基础。依法有效保护各种所有制经济组织和公民财产权，增强人民群众财产财富安全感，增强社会信心，形成良好预期，增强各类经济主体创业创新动力，维护社会公平正义，保持经济社会持续健康发展和国家长治久安。”的目标。