熟悉查验要点，将使登记机构审查更有针对性，客观上也使将来从开发商手中购置不动产的业主权利更有保障

　　商品房首次登记指的是商品房建成及开发地块土地未分割登记，含有多个不动产信息的整幢房屋，由房地产开发商申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，一般是不动产权利的第一次登记。

　　不动产涉及每一个人的切身利益，切实关系到每一个不动产权利人的合法权益。当今人们生活水平日益提高，购置房屋等不动产已成为人们生活中的大事、常事。但房地产开发专业性较强，适用于房地产开发和交易的《物权法》《不动产登记暂行条例》等法律法规和规章，普通购房者难以深入了解，对具体流程也不够熟悉，房地产开发商为追求利益最大化的诸多不诚实行为给普通购房者带来一些困扰。商品房由房地产开发商建设，办理不动产首次登记后转移给业主，在转移登记中，部分业主缺乏相关专业知识，法律意识不足，合法权益有可能遭到侵犯。而熟悉查验要点，将使登记机构审查更有针对性，客观上也使将来从开发商手中购置不动产的业主权利更有保障。

　　国有建设用地使用权登记的查验要点和风险防范。

　　土地权属的来源。一般情况是房地产开发商通过招拍挂方式取得国有建设用地使用权，属出让方式取得，登记机构要仔细审查缴纳土地出让价款凭证、纳税凭证与所取得的国有建设用地使用权是否一致，在不动产权证书中准确记载容积率、面积、土地权属来源、权利类型及性质、使用起止年限等内容。

　　先后取得相邻多宗地的国有建设用地使用权并将多宗地合并开发的，因裙边地块的原因多宗地实际面积可能大于出让合同约定面积，增加面积要上报政府同意后补缴土地收益并补签出让合同。

　　不动产权籍调查。权籍调查是不动产统一登记的基础性工作，不动产权籍调查成果是不动产登记信息的重要来源。不动产登记机构应重点关注房地产开发商取得的国有建设用地使用权的土地权籍调查工作。只有查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至情况，才能保证界址清楚、面积准确。再通过权籍调查结果与规划设定条件要求的界址坐标对比，对比结果符合规划设定条件要求的才能作为合格数据录入不动产登记系统数据库，以便发证使用。

　　商品房建设项目规划材料的查验要点和风险防范。

　　城市、乡镇（村）是一个复杂系统，都离不开合理的规划，商品房建设规划非常重要。商品房建设项目结束后必须严格按照规划设定条件进行验收，申请商品房首次登记时应提交规划设计条件通知书、建设工程规划许可证及建设工程竣工验收规划条件核实证明等材料。

　　不动产登记机构应重点比对规划设计条件要点核定的建设内容（主要包括用地位置及面积、拟用地性质、用地使用容积率及建筑系数、建筑高度、控制线、交通出口、停车位、绿地及绿化率、市政配套等）、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收规划条件核实证明这三项载明的数据，看其是否符合要求。若不合格，则必须按照相关法律法规及相关政策处理到位，继而才能将其作为申请商品房首次登记的依据之一使用。

　　土地验收的查验要点和风险防范。要准确把握容积率这一关键性技术指标，这个指标在很大程度上将决定政府的收益是否流失，决定房地产开发商的得失多少。房地产开发商在项目建设结束后，申请土地使用情况验收主要查看容积率，若建筑规模小于等于出让合同约定的容积率则可通过验收；如果实际建筑规模容积率大于出让合同约定的容积率，经中介评估，报政府同意后补缴土地出让收益并补签出让合同，通过验收。

　　采用房地产测绘数据的查验要点和风险防范。

　　整幢数据采集。准确的整幢房屋数据有利于不动产公平交易，有利于保护权利人合法利益，促进不动产市场的健康发展。

　　一是房地产开发商单独取得地上国有建设用地使用权并没有地下建筑物的，按国土、规划等部门验收结果和住建部门的备案数据，采集为整幢房屋建筑规模数据作为产权面积；二是房地产开发商单独取得地上国有建设用地使用权并有地下建筑物的，按国土部门的和规划部门的验收结果以及住建部门的备案数据中扣除地下建筑面积作为整幢房屋发证的产权面积；三是房地产开发商取得地上、地下国有建设用地使用权的，从国土、规划部门的验收结果和住建部门的备案数据中，扣除作为人防工程的地下室建筑面积作为整幢房屋发证的产权面积。这三种情况，用于分摊的土地面积应为整幢房屋的基地面积、独立使用的为多幢服务的警卫室（管理用房）等用地面积。

　　分户数据采集。这部分数据在实际工作中有多种不确定因素，如整幢房屋多个分户不动产面积的总和可能大于已发证的大证面积。

　　在办理整幢房屋多个分户时应仔细查看专有建筑面积、公摊面积、消防池、配电房、业务用房、地下建筑物、警卫室等平面图，认真分析整幢房屋多个分户不动产数据情况，将整幢房屋多个分户不动产建筑面积之和与原来发放整幢房屋的大证对比，对比结果一致就录入不动产登记管理系统作为分户数据；对比结果不一致就不能录入不动产登记管理系统，必须立即查找原因解决问题。

　　其他的查验要点和风险防范。

　　其他的风险防范主要是审查绿地率、消防、费税等事项。

　　绿地率。依据城管部门的建设项目绿化验收结果，查看绿地率是否按照规划设计条件约定绿地率进行建设，绿地率与规划设计条件约定一致通过验收，实际绿地未达到约定指标应补交异地绿化补偿费。

　　消防验收。按照公安消防部门出具的建设工程消防验收意见书，查看该建设工程消防验收是否合格，若不合格应整改到位，并经公安消防部门消防验收合格方可。

　　需缴纳的税费。房地产开发项目应缴纳的城市基础设施配套费与建筑规模相符，属减免城市基础设施配套费的需要提交相应政策依据。人防工程的建设是部分房地产开发项目的一项建设内容，在建设项目结束后由人防部门对人防工程建设内容进行验收，经评审该人防工程是否合格，若不合格需缴纳人防工程易地建设费。不动产登记机构还应及时与税务部门取得联系，查看应纳税费与建筑规模等是否一致。房地产开发项目在建筑区划内应登记为业主共有的房屋、道路、用地面积等情况，也应记载清楚。

　　【来源】《中国不动产》2018年第6期

　　【作者】湖北利川市不动产登记中心 周默栋