严格甄别协税义务范围，将职责范围内的义务担好

　　不动产登记机构一直以来便担负着契税征收的协助义务（以下简称“协税”）。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第15条第4款规定，不动产登记机构受理登记申请后，应当查验法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。因此，申请人除必要的登记材料外，还需提供相关税票或完税凭证才能顺利办理权属证书。这种协税义务已被相关文件明确称为“先税后证”。登记机构在实务操作中应怎样厘清协税范围，如何减轻自身负担，是本文力求探明的初衷。 

　　契税是以土地房屋权属发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。1997年国务院发布的《契税暂行条例》第1条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”从这一规定，至少可以分析得出关于协税范围的相关内容。

　　明确需协税的契税种类

　　从协税的方式来看，契税征收分为不征契税、免征契税、应征契税，登记机构的协税义务应重点放在应征契税和免征契税方面。

　　不征契税属于不应缴纳契税的情形，对于不征契税的特殊情形，需开具不征税证明提交给登记机构，例如《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）规定，“对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税”。

　　免征契税应理解为根据契税管理的相关规定属于本应该征收契税的情形，但由于国家的优惠政策而在一定时期内免于征收，在优惠政策取消或者失效后，仍应征收契税的情形，如《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税〔2014〕4号）规定“在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税”。登记机构在办理不动产转移登记手续时，应当审查申请人提供的契税发票，对于免税和特殊情形不征税的，还需要申请人提供完税证明或减免税、不征税证明，未提供的不予办理相关手续。

　　明确需协税的登记类型

　　从协税的登记类型来看，转移类登记因其权属发生转移才需要缴纳契税，而变更等类型的登记因为不涉及土地、房屋权属的转移，则不需要缴纳契税。

　　《细则》第27条规定，因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：买卖、互换、赠与不动产的；以不动产作价出资（入股）的；法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；不动产分割、合并导致权利发生转移的；继承、受遗赠导致权利发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

　　第26条规定，下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；不动产权利期限、来源等状况发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法等发生变化的；共有性质发生变更的；法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

　　因此，有些登记机构将是否征收契税作为区分转移登记与变更登记的重要特征。

　　登记机构协税工作建议

　　当前，不少地区要求登记机构运用“互联网+政务服务”和大数据技术，全面实现房屋交易、税收、不动产登记“一窗受理、集成服务”。既要保证不动产登记的依法、规范、准确，又要进一步提高工作效率，压缩登记时间。因此，登记机构要力争在高效完成登记的同时，进一步做好“先税后证”税收协助工作。笔者认为，可从两点出发。

　　第一，对于涉税的主体转移类登记，登记机构应切实履行好契税协助义务，仔细查验、严格把关。申请人携材料向不动产登记机构申请转移登记，并缴纳税款，不动产登记人员收取后查验登记材料、契税发票或土地增值税发票后，方可办理权属登记手续，并出具受理单。在江苏等实现“一窗受理”的地区，涉税业务可引导当事人到联合专窗办理，一站式服务，让群众少跑腿。

　　第二，对于非主体转移类登记，例如变更登记、更正登记、抵押登记等，原则上登记机构并无协税义务，申请人提交登记材料时登记机构无需核查税收相关材料。若涉及其他相关税收，如涉及向工商部门出具税收证明的，登记机构不宜以此为由不予办理不动产登记。针对财政部和税务总局下发的有关契税政策的通知，可理解为是税务部门的执行依据，其对登记机构并无强制性。

　　税收关系到国计民生，全面建设和谐社会的方方面面离不开税收的支撑，依法诚信纳税离不开所有纳税人的遵守，积极协税护税更离不开各级政府部门、单位的付出。新时期“放管服”改革要求各部门简政放权、放管结合、优化服务，最大程度节省企业、群众办事的时间和成本。当下，登记时限大幅度缩短，倒逼登记机构精简登记流程、简化登记材料、精确登记义务。潜心做好分内事，争分夺秒提效率，严格甄别协税义务范围，将职责范围内的义务担好，将职责之外的负担去除，可让登记机构运行起来更加顺畅。

　　【来源】《中国不动产》2018年第5期

　　【作者】苏州市不动产登记中心虎丘分中心  张春梅