已登记的存量不动产因数据质量不容乐观、变更登记不及时，开展权籍调查依然必要，但应做到精准控制、区别对待，同时提高内业判读的效率和准确性  

摄影/方黎明

　　新增不动产首次登记和因界址界限变化的存量不动产申请变更登记前，需开展不动产权籍调查，不仅有相关明确规定，且在业界已经形成共识。对于已登记的存量不动产，在其界址界限是否变化不明、且当事人在申请登记时也未明确告知条件下，申请变更、转移登记时，登记机构是否需开展权籍调查（含内业核实）还存在争议。在实务操作中，对此存在两种截然相反的认识：一种观点认为，不动产登记是“依申请原则”，在当事人未主动申请的条件下，登记机构无须开展权籍调查；另一种观点认为，相关规定并未明确登记机构对已登记的存量不动产无需开展权籍调查，为了确保“权属清楚、界址清晰、面积准确”以及编制不动产单元号的需要，应对已登记的存量不动产开展权籍调查。

　　开展的必要性

　　笔者认为，除原本房地一体登记或基础数据非常好的地方外，对分散登记期间已登记的不动产，在办理不动产登记业务时，尤其是需核发不动产权证书的情况下，登记机构应开展权籍调查工作。

　　从现实情况看，存量数据质量不容乐观。因职责分工不同，分散登记期间，不同登记部门虽对不动产权属信息关注点基本一致，但对不动产客体的关注点存在一定的区别：房屋登记部门较多关注房屋客体的合法性，土地登记部门较多关注用地的合法性，两个部门均较少关注二者之间是否存在矛盾，尤其早期数据更是如此。这种差异导致了部分已进行房屋登记的不动产存在土地登记方面的瑕疵，如房屋超宗地界线；部分已进行土地登记的不动产存在其上房屋无法办理登记的事实，如未办理相关报批手续的私自改建。分散登记时期已分别完成房屋和土地登记的不动产，登记机构一味按照当事人申请办理登记，不开展有效的权籍调查，容易掩盖原错误登记，甚至原来没有问题的登记因简单处理而办成了错误登记。

　　从现势性看，存在一定量已登记不动产在界址界限等客体变更后未及时办理变更登记的事实。不动产界址界限发生变化后,相关权利人应及时申请变更登记，但现实情况却不容乐观，尤其是工业厂房、仓储等独立宗地所对应的不动产。研究发现，当不动产界址界限等客体变化，在不影响其他人利益（含超占国有土地）的条件下，相关当事人主动申请变更登记的意愿较弱。因此，在处理已登记的存量不动产时，常遇到以下几种情况：房屋早已改扩建但并未办理相应的变更登记，房屋早已灭失(拆除)但未办理相应的注销登记，房屋或土地被部分征收（其中部分仅在权证上记载被征收信息）但未办理相应的变更登记，部分办理了房屋或土地变更登记但未同步完成全部的变更登记。这种“登记信息与现状不一致”现象,在分散登记期间,暴露概率相对较低。统一登记后，因从“单独考虑”转变为“全面关注”，则更容易被发现。同时，因不动产权证配图要求同时配“宗地图”和“房地产平面图”，也会出现权证配图中的不动产客体（如宗地图中的房屋信息与房地产平面图所对应房屋）之间相互矛盾。

　　从法律责任看，不动产登记机构需对新登记行为负责。《物权法》第21条规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；《不动产登记暂行条例》第29条规定，不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《物权法》的规定承担赔偿责任。这给登记机构带来了相当大的压力与挑战。即使暂且不论“当事人未如实申报而给他人造成损失，登记机构是否需要优先赔付”，受损失的第三方常常会通过上门、投诉、信访或诉讼等方式与登记机构进行纠缠，尤其在登记数据（含图形数据）存在瑕疵的情况下，登记机构将更加被动。

　　具体工作方法

　　在当时人未申报界址界限变化的情况下，现阶段对已登记的存量不动产，办理不动产登记前应开展权籍调查，但在“便民利民、尽可能地利用已有权籍调查资料”以及“最多跑一次”等“不应要求当事人重复提供权籍调查资料”指导思想要求下，登记机构如何便捷、有效地推进权籍调查呢？

　　首先，应对已登记的存量不动产分类，做到精准控制、区别对待。在已登记的存量不动产中，既有以建筑物区分所有的不动产，如商品房，其权属界址界限一经确定就难以变动；又存在宗地的土地使用权及其上房屋所有权为同一权利人的不动产，如工业厂房，其界址界限（含房屋）的变动相对容易。各地应根据本地实际，对其进行分类，并根据其变动的困难程度、变动概率进行区别对待。对于界址界限变动困难的不动产，除当事人申请分割、合并等确需权籍调查外，不仅不需要当事人提供权籍调查资料，而且明确登记人员也无须核查原有权籍调查资料，应直接办理不动产登记；对于界址界限变动容易的不动产，虽无须当事人提供权籍调查资料，但登记机构应加强权籍调查的内业审查，把控数据质量关。当然，也可进一步根据业务类别，再次细分可能容易变动的不动产。如通过当地政府，引导相关当事人在签订抵押合同期前加强不动产客体调查，登记机构仅依申请办理抵押登记，从而减轻登记压力。但不管怎样，对于办理更名、转移等需核发不动产权证书的，登记机构应加强权籍调查的内业审查。

　　其次，应加快数据整理，预先发现存在问题数据，系统性解决问题。各地应加快推进存量数据的整理工作，梳理存量数据存在的问题，并在系统内部对宗地界址界限存在问题、房地存在矛盾、已登记房屋与现状不一致等问题数据进行备注，并与登记系统形成联动—— 办理登记业务时自动提示存在的问题。总之，做到早发现、早标注、早处理。同时，收集存量不动产存在的问题，分析形成的原因，报请当地政府，寻求一揽子解决方案。

　　最后，应充分利用各类数据，增加数据的现实性，提高内业检查的效率。批量数据整理需要一定的时间和费用，各地可能难在短时期内完成，但可考虑引入其他行业的数据，增强参考。基础地理信息数据建设一直是各地政府每年固定的投入，也要求动态更新，则不动产空间数据库可以引入基础地理信息数据中的线划数据和影像数据，作为权籍调查的背景数据，这将非常有利于提高现有数据的现势性，有利于提高数据定位、内业检查的效率。在政府统一建设大数据、不动产数据整理短时间难以完成的背景下，不动产登记机构应通过共享机制，大胆引入基础地理信息数据，提高权籍调查的内业判读效率和准确度。

　　【来源】《中国不动产》2018年第5期

　　【作者】宁波市不动产登记服务中心 邓小军  黄绍华