关于施工许可的规定

1、施工许可是否是建设的必备程序。

根据《建筑法》第7条规定：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。

按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。”

根据《建筑工程施工许可管理办法》第2条第2款规定：“工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院住房城乡建设主管部门备案。”

根据以上的法规我们可以得出结论，并非所有的建设行为都要办理施工许可。

2、未办理施工许可的法律后果

根据《建筑法》第64条规定：“违反本法规定，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款。”

根据《建设工程质量管理条例》第57条规定：“违反本条例规定，建设单位未取得施工许可证或者开工报告未经批准，擅自施工的，责令停止施工，限期改正，处工程合同价款百分之一以上百分之二以下的罚款。”

综上法条可以看出，未办理施工许可但已经建设完成了的，并不影响建筑物本身的合法性，仅对违法施工的主体产生不利的法律后果。

        关于竣工验收的规定

  1、竣工验收的责任主体

 根据《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”

第58条规定：“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；

（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；

（二）验收不合格，擅自交付使用的；

（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”

2、竣工备案的责任主体

根据《建筑工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第14条规定：“抢险救灾工程、临时性房屋建筑工程和农民自建低层住宅工程，不适用本办法。”

综上所述，竣工验收的责任主体和备案主体均为建设单位。

关于消防验收的规定

1、消防验收的规定

根据《消防法》第11条的规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”

第13条第2款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”

2、未消防验收的法律后果

根据《消防法》第58条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。建设单位未依照本法规定将消防设计文件报公安机关消防机构备案，或者在竣工后未依照本法规定报公安机关消防机构备案的，责令限期改正，处五千元以下罚款。”

从以上规定可以看出，最严重的后果是可能会被责令停止使用、停产停业，其对建筑物本身的合法性不产生影响。

关于环保验收的规定

1、是否需要办理环保审批手续

根据《中华人民共和国环境影响评价法 》第25条规定：“建设项目的环境影响评价文件未经法律规定的审批部门审查或者审查后未予批准的，该项目审批部门不得批准其建设，建设单位不得开工建设。 ”

根据《建设项目环境保护管理条例 》第16条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。”

2、未办理环保手续的后果

根据《中华人民共和国环境影响评价法 》第31条规定：“建设单位未依法报批建设项目环境影响评价文件，或者未依照本法第二十四条的规定重新报批或者报请重新审核环境影响评价文件，擅自开工建设的，由有权审批该项目环境影响评价文件的环境保护行政主管部门责令停止建设，限期补办手续；逾期不补办手续的，可以处五万元以上二十万元以下的罚款，对建设单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。 

建设项目环境影响评价文件未经批准或者未经原审批部门重新审核同意，建设单位擅自开工建设的，由有权审批该项目环境影响评价文件的环境保护行政主管部门责令停止建设，可以处五万元以上二十万元以下的罚款，对建设单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。 ”

根据《建设项目环境保护管理条例 》第 28条规定：“违反本条例规定，建设项目需要配套建设的环境保护设施未建成、未经验收或者经验收不合格，主体工程正式投入生产或者使用的，由审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门责令停止生产或者使用，可以处１０万元以下的罚款。”

通过以上的规定可以看出，如无合法的环保手续，则可能影响其使用，并不影响建筑物本身的合法性。

其他类型工程的有关验收规定

根据《建设工程质量管理条例》第43条第3款的规定：“级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内，负责对本行政区域内的专业建设工程质量的监督管理。”

《水利工程质量监督管理规定》第3条规定：“在我国境内新建、扩建、改建、加固各类水利水电工程和城镇供水、滩涂围垦等工程（以下简称水利工程）及其技术改造，包括配套与附属工程，均必须由水利工程质量监督机构负责质量监督。工程建设、监理、设计和施工单位在工程建设阶段，必须接受质量监督机构的监督。”

第5条规定：“工程竣工验收前，必须经质量监督机构对工程质量进行等级核验。未经工程质量等级核验或者核验不合格的工程，不得交付使用。”

《公路建设监督管理办法》也均有类似的规定。

综上所述，正常情况下的普通建设项目，应当通过住建主管部门的备案。但该备案证明并不是唯一的合法竣工手续，应区分具体情况，如无需施工许可的项目、农村低层自住用房或者交通、水利、国务院批准的项目都不需要经过地方住建部门的竣工备案。

另外，还有一些历史遗留问题的，比如一些招商引资的企业，都已经竣工投产，但由于未依法办理施工、监理等手续的建筑物，从住建部门的规定来看，是无法办理相关备案手续的。此种情况，虽然依前面的分析按立法本意，即建筑物投入使用需满足质量要求的规定，也可以提供第三方质检报告和建设单位的竣工声明来弥补。但在实务中，为了最大程度的降低登记机构的风险，可通过联席会议的模式，由住建、消防、环保等相关部门联合处理，即使无法提供备案证明，也可对消防、环保等手续予以补齐，以避免登记机构成为日后追责的对象。