Q：请问大家，小区露天游泳池和羽毛球场产权 (现房地产开发商收费经营)是否为全体业主所有?规划和供地无明确条款。 

　　A：不动产客体即物的表达。 

　　B：怎么表达呢? 

　　C：客体就是不动产本身。 

　　A：无约定或地方无规范要求的，首次登记在开发商名下。 C：坐落、面积、层次、用途等都是对客体的表达。 

　　B：游泳池能作为独立使用的不动产设定不动产单元? 

　　D：难道游泳池不能登记? 

　　B：游泳池具备独立使用条件吗?游泳池办了，喷泉池办不办?花坛办不办? 

　　B：先看规划有没有游泳池再说。 

　　A：可以试试诉讼途径。 

　　B：基层法院即便有判例也不能作为登记依据，不同法院也不—定对同一事项作出相同判决。 

　　E：那羽毛球馆呢? 

　　D：羽毛球馆可以登记给房地产开发商，只有永久性封闭带顶的才可以登记；不是永久性建筑，没有屋顶的，一律是土地使用权。 

　　A：码头，站台都没顶，但确实是构筑物。这个不是土地使用权吧？ 

　　B：不要把外延扩大了，我说的是商品房住宅小区。 

　　E：有规划的建筑物都能登记，游泳池和羽毛球场要先满足有界址、是封闭的，才能登记。 

　　D：构筑物可以登记，要看规划。合同中无特殊约定，首次登记房地产开发商。    

　　 B：规划有不代表允许登记，要看以什么形式体现在规划证上，如果和物业用房、会所一起作为小区其他配套设施体现，可以登记；比如体育会所，但是如果仅仅是图上画了个游泳池，我认为不能登记，羽毛球场也是如此，有些羽毛球场只是围了一圈铁丝网，做了个地面处理，这样的羽毛球场地实质上就是依托于土地使用权的功能化利用，根本不符合不动产单元设定规则。 

　　D：先把不动产的定义搞清楚。 

　　E：这个问题好大，住宅小区内建造的各种设施，怎么区分开发商专用还是业主共有，有特定规则还是特别约定吗? 

　　B：能登记给业主的明确了就行。 

　　C：应该一次性登记，无论属于谁的，申请和规划审批要一致。 

　　A：车位作为住宅小区内非封闭空间实现了确权给开发商，稀释了住宅业主的土地分摊，那么后续存在盈利可能的空间都将有争议。 

　　B：合同没有明确约定登记给全体小区业主的，应该在首次登记时依据开发商的申请办理登记。

　　点评：

　　于 磊（日照市房地产管理局）：

　　不动产单元是不动产登记簿采取物的编制主义模式的必然产物。不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。《不动产登记暂行条例》第8条第1款规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。从《不动产登记暂行条例实施细则》第5条可以看出，没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林未定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。讨论中提及的游泳池等，完全具备了基本单元的要素，界限的封闭并不限于空间的闭合，只要能明确定位于三维空间即可作为明确的界址，常见的小区明确归个人的绿地，即使无明确隔离，也可以登记归业主个人。不动产的登记不能限于建筑物，构筑物也是不动产法定的登记物。实务中要注意基本单元和最小基本单元不是一个概念。

　　【来源】《中国房地产》2018年第2期上旬版