【审判规则】  

在不动产登记纠纷中，一方当事人系借用另一方当事人的身份证办理房屋和土地登记手续认定一方当事人系房屋的实际所有权人，且其对虚假登记的行为具有过错。但双方已经就房屋产权过户争议达成调解协议，且已经得到履行，则协助办理土地变更登记将视为另一方当事人所负有的附随义务。另一方当事人拒绝给予配合的，构成违约，应当承担相应的责任。　

【关 键 词】

民事　虚假登记损害责任　不动产登记　借用　身份证　房屋登记　土地登记　实际所有权人　虚假登记　过错　调解协议　履行　附随义务　协助　违约

【基本案情】

王X杰与苏X娜系夫妻，陈X系苏X娜的同事。王X杰在河南省第二轻工业供销公司处购买了位于郑州市管城回族区陇海东路313号3号楼1单元14号的房屋一套。王X杰在办理房屋所有权证书时，从陈X处借得身份证，并使用陈X的身份证将涉案房屋以及土地使用证书办理至陈X名下。之后，因陈X拒绝协助王X杰、苏X娜办理房屋过户手续，王X杰、苏X娜遂将陈X诉至法院。

法院受理该案后，依法组织对双方当事人进行调解，双方由此达成调解协议，内容为：王X杰、苏X娜表示歉意，王X杰、苏X娜向陈X支付20 000元表示慰藉；位于郑州市管城回族区陇海东路313号3号楼1单元14号的房屋所有权实际归王X杰、苏X娜二人共有；王X杰、苏X娜申请办理更正登记手续时，陈X予以协助；王X杰、苏X娜依法办理更正登记手续后，向陈X支付协议第一项约定的抚慰金，双方今后不得因借用陈X身份证办理该房屋产权登记再发生任何争议。

但是在协议达成后，陈X仍未协助办理产权变更手续。王X杰、苏X娜遂向法院申请强制执行。该案执行后，郑州市房地产管理局向王X杰、苏X娜收取了契税以及其他相关费用。但是，当王X杰、苏X娜要求郑州市国土资源局办理土地证变更登记时，陈X再次拒绝配合，导致王X杰、苏X娜未能变更土地证登记。

王X杰、苏X娜以陈X拒绝协助其办理国有土地使用权变更手续为由，提起诉讼，请求判令涉案房屋土地使用权归其所有，陈X协助其办理国有土地使用权变更登记手续。

陈X提出反诉，请求判令王X杰、苏X娜赔偿其精神损失、姓名权、名誉权损失以及财产损失。一审法院以陈X的请求与王X杰、苏X娜的诉讼并非同一法律关系为由，不予合并审理，告知陈X另案起诉。

【争议焦点】

在不动产登记纠纷中，实际所有权人借用对方当事人的身份证办理房屋和土地登记手续，即进行虚假登记。双方已就房屋产权过户争议达成调解协议，且已履行的，出借身份证一方是否负有协助办理土地变更登记的义务。

【审判结果】

一审法院判决：涉案房屋土地使用权归王X杰、苏X娜所有，陈X协助王X杰、苏X娜办理国有土地使用权变更登记手续。

陈X不服一审判决，提起上诉称：其为房产房屋所有权证及土地使用权证的合法使用权人，王X杰夫妇出于真实意思表示将土地证办理至其名下，在《物权法》颁布后亦未提出异议，应对自己的行为负责。一审判决将其协助办理房产证登记义务扩大解释到办理土地证变更中，并认定是其应承担的随附义务，无任何依据。请求依法改判。

王X杰、苏X娜辩称：涉案房产房屋所有权证及土地使用权证是其以陈X名义购买房产才登记在陈X名下的，其二人才是房屋真正所有权人；双方依调解协议办理房屋所有权变更登记后，该房屋占用范围内土地使用权也应一并转归其所有。请求驳回上诉，维持原判。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【审判规则评析】

中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据上述法律规定，本案中，王X杰、苏X娜在办理房产证的过程中，借用了陈X的身份证，将涉案房屋的所有权证书和土地使用证书均办理在陈X名下。据此应当认定涉案房屋的真正所有权人为王X杰、苏X娜，而非陈X。由于双方发生纠纷的原因系王X杰、苏X娜借用陈X的身份证进行虚假登记造成，故应认定二者本身具有一定的过错。但是，双方已经在另案法院的审理过程中达成协议，约定王X杰、苏X娜向陈X支付抚慰金，陈X则协助办理过户手续，且房屋变更登记已经得到实际履行，在此情形下，协助变更办理土地证过户应视为陈X应当履行的一项附随义务。陈X未履行该义务已经构成违约。综上，陈X应当承担协助办理土地变更登记手续的责任。

【适用法律】

《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

【法律修订】

《中华人民共和国民事诉讼法》于2012年8月31日修正，自2013年1月1日起施行。本案例适用的第六十四条内容没有变更。

【法律文书】

民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书

【效力与冲突规避】

参考性案例　有效　参考适用

 

王X杰、苏X娜诉陈X虚假登记损害责任纠纷案

 

【案例信息】

【中 法 码】物权法·用益物权·建设用地使用权·流转与登记 (T0805031)

【案    号】 (2010)郑民三终字第542号

【案    由】 虚假登记损害责任纠纷

【判决日期】 2010年07月15日

【权威公布】 被法律出版社《中国指导案例、参考案例判旨总提炼：人格权、物权纠纷》收录

【检 索 码】 C0303+31++HAZZ++0410D

【审理法院】 河南省郑州市中级人民法院

【审级程序】 第二审程序

【审理法官】 王富强 秦宇 曾小潭

【上 诉 人】 陈X（原审被告）

【被上诉人】 王X杰 苏X娜（均为原审原告）

 

【裁判文书原文】  (如使用请核对裁判文书原件内容)

《民事判决书》

上诉人（原审被告）：陈X。

委托代理人：陈玉德，系陈X之父。

被上诉人（原审原告）：王X杰。

委托代理人：苏X娜，系王X杰之妻。

被上诉人（原审原告）：苏X娜。

上诉人陈X因与被上诉人王X杰、苏X娜虚假登记损害责任纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2009）中民一初字第790号民事判决，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。河南省郑州市中级人民法院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈X的委托代理人陈玉德，被上诉人王X杰的委托代理人苏X娜，被上诉人苏X娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：王X杰系苏X娜之夫，陈X系苏X娜的同事。王X杰在1999年9月从河南省第二轻工业供销公司处购买了房屋一套。后王X杰在办理房屋所有权证书时，向陈X的借用了身份证，并将位于郑州市管城回族区陇海东路313号3号楼1单元14号房屋的所有权证书以及土地使用证书办理在陈X名下。但是，当王X杰、苏X娜要求陈X协助办理过户手续时，却遭到陈X的拒绝，双方因此发生纠纷。2008年8月，王X杰、苏X娜以陈X为被告诉至法院。经过法院主持调解，双方达成调解协议，法院亦据此作出（2008）中民一初字第2727号民事调解书。该调解书的内容为：一、王X杰、苏X娜表示歉意，王X杰、苏X娜向陈X支付20000元表示慰藉；二、位于郑州市管城回族区陇海东路313号3号楼1单元14号的房屋所有权实际归王X杰、苏X娜二人共有；在2008年12月20日前，王X杰、苏X娜申请办理更正登记手续，陈X予以协助；王X杰、苏X娜依法办理更正登记手续后，向陈X支付本协议第一项约定的20000元抚慰金，双方今后不得因借用陈X身份证办理该房屋产权登记再发生任何争议。调解协议达成后，王X杰、苏X娜再次要求陈X配合办理房屋产权证书变更登记手续，但仍然遭到陈X的拒绝。王X杰、苏X娜随后根据调解书的内容向法院申请强制执行，郑州市房地产管理局仍然按照房屋买卖过户的规定收取了王X杰、苏X娜契税5467元和其他费用。此后，王X杰、苏X娜又持变更后的房产证至郑州市国土资源局办理土地证变更登记手续，但由于陈X拒不到场协助，王X杰、苏X娜的变更申请被郑州市国土资源局拒绝。王X杰、苏X娜遂要求陈X予以协助，陈X仍拒不协助，故王X杰、苏X娜再次诉至法院，要求解决问题。

在诉讼过程中，陈X向原审法院提出反诉请求，要求王X杰、苏X娜赔偿其精神损失、姓名权、名誉权损失以及财产损失。原审法院认为陈X的请求与王X杰、苏X娜的诉讼不属于同一法律关系，故当庭决定不予合并审理陈X的反诉请求，同时告知陈X可另案起诉。

原审法院经审理认为，王X杰、苏X娜在自己购买房屋时，借用陈X的身份证办理与房屋登记相关的手续，并据此引发纠纷，应认定王X杰、苏X娜本身具有过错。该纠纷经过另案法院主持调解后，双方已经就此问题达成一致协议，即陈X同意协助王X杰、苏X娜办理房屋登记更正手续，王X杰、苏X娜则向陈X给付20000元现金表示慰藉。根据调解协议的内容，虽然王X杰、苏X娜已经就房产证办理了变更登记手续，但是在办理土地证过户手续时，王X杰、苏X娜依然需要陈X协助，这属于陈X的附随义务。陈X未能全面履行该附随义务，应当为此承担违约责任。王X杰、苏X娜要求陈X履行协助义务，于法有据。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：位于郑州市管城回族区陇海东路313号3号楼1单元14号房屋土地使用权归王X杰、苏X娜所有（国有土地使用权证号：郑国用（2003）第GC6453号），陈X于本判决生效后五日内，协助王X杰、苏X娜办理国有土地使用权变更登记手续。案件受理费100元，减半收取50元，由陈X负担。

宣判后，陈X不服原审法院判决，提起上诉称：一、编号为郑国用（2003）第GC6453号的土地证系以政府名义颁发的不动产权利证书，且该权利证书已经发生法律效力。该证书中确定的合法使用权人为本人，而非王X杰、苏X娜。王X杰、苏X娜系自愿将该土地证办理到本人名下，二者在《物权法》颁布之后从未提出过异议，故二者应对自己的行为负责。二、（2008）中民一初字第2727号民事调解书已经对双方的权利和义务作出了明确的约定，即王X杰、苏X娜申请办理更正登记，陈X予以协助。但王X杰、苏X娜没有严格按照调解书的内容履行，将更正登记变为变更登记，并得到执行。原审法院判决将本人应有的协助办理房产证登记的义务，扩大解释到办理土地证变更以及办理土地证变更系本人的随附义务，没有任何依据。三、一审判决适用法律错误，判决本人承担违约责任，显失公正。故请求二审法院依法改判。

被上诉人王X杰、苏X娜共同答辩称：一、本方借用陈X名义购买房产，系涉案房产的房屋所有权证及土地使用权证被登记在陈X名下的原因，该房产的真正所有权人是本方，而非陈X，对此双方均无异议，也正是基于此双方才达成调解协议，约定对涉案房产的权属予以更正，而房产管理部门在具体执行时有自己的工作流程。二、一审判决适用法律正确。根据调解协议的内容以及《中华人民共和国物权法》的相关规定，本方在办理了房屋所有权变更登记后，该房屋占用范围内的土地使用权也应一并转归本方所有。现土地使用证的变更登记仍需要陈X的配合，一审判决由其协助并无不妥。故请求驳回上诉，维持原判。

二审法院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

二审法院经审理认为：本案系因虚假登记而引发的不动产登记纠纷，原审判决将其定性为房屋买卖纠纷不当，应当予以纠正。本案双方当事人对于涉案房产实际应当归属于王X杰、苏X娜并无争议，据此可以认定双方合意借用陈X的身份证进行虚假登记，是造成相关权利证书被办理在陈X名下的原因。在双方因产权过户而发生的纠纷中，双方已经就涉案房屋的所有权主体变更问题达成调解协议，亦已经实际履行了协议的内容，故该房屋所占用范围的土地使用权证的权利主体亦应进行变更。根据土地登记部门的变更程序，此种变更需要原权利人的协助，即陈X有责任配合。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人陈X负担。

本判决为终审判决。