如果权利人提供的房屋所有权证上没有记载房屋用途，不动产登记机构在换发不动产权证书时，也可以不记载房屋用途

  【编者按】 本文作者认为，登记机构在办理未确定用途房屋换证时，可以不必强求保持土地与房屋性质一致。这一观点是否妥当，有待进一步探讨。

  不动产登记机构在换发证过程中，遇到了不少棘手的历史遗留问题，其中未确定用途房屋换证的处理，即是其中之一。

  实践中，一些老旧房屋的权利人同时持有土地证和房产证，土地证上记载的土地性质为“住宅”，房产证上未记载设计用途或规划用途，或内容空白，或没有房屋用途栏目。遇到此类权利人向登记机构申请换证时，不动产登记机构确定房屋用途时缺乏依据。

  更为棘手的是，这类老旧房屋存在历史往往较为久远，有些甚至新中国成立前就已经存在。随着时间的变迁，这类房屋具有较高的商业使用价值。改革开放前，这些房屋一般作为居民住宅使用，随着市场经济的兴起，其中的临街住宅纷纷开店营业，大部分经营户都申请了工商登记，有的为权利人自己经营使用，有的出租给他人经营，造成了“住宅”与“商铺”难分的局面。

  在这类房屋权利人申请换发证或者继承转移登记过程中，有不动产登记机构发出的不动产权证书上记载房屋用途为“住宅”，保持了土地性质与房屋用途的一致。但这样做，权利人是否接受是一个重要问题—— 现实中，这些房屋一直以商铺在使用，且在工商部门进行过登记，缴纳水电费用等也按商业标准。

  笔者认为，登记机构在进行此类不动产登记时，可以不必强求保持土地与房屋性质一致。其一，土地性质具有一般性，可以主要性质进行描述，而房屋性质往往多样化，每一个单元都要进行描述；其二，分散登记时代，原房屋登记部门未对这类老旧房屋用途进行记载，实际上是土地用途与房屋用途不一致；其三，统一登记后，房屋用途记载依据规划用途，而不是土地用途。

  由于历史原因，很多城市都面临未确定用途房屋换证的问题。因为房屋老旧危及安全或城市升级改造，它们已经列入或者即将列入拆迁改造，住宅用途和商业用途的补偿标准差别较大，关系到权利人的重大利益。而权利人在换发证登记时，绝大多数要求登记机构按房屋长期以来实际的使用用途—— 商铺来进行登记。

  不动产登记机构在解决这类问题时，首先应尊重历史，即应该尊重权利人提供的材料，而不是由登记机构强找依据。如果权利人提供的房屋所有权证上没有记载房屋用途，不动产登记机构在换发不动产权证书时，也可以不记载房屋用途。不动产登记簿填写要求上，房屋规划用途栏目不必一定要有内容，空白从技术上也是可行的。事实上，登记机构依据原房产证的用途进行登记，是可以减少登记风险的。如权利人通过行政复议或者行政诉讼要求登记机构改变登记行为，必须由权利人去寻找新的依据，权利人所能提供的不外乎工商等部门的实际使用依据，这些在登记证明上是不予采用的。至于拆迁补偿时，政府部门如何对此类房屋进行定性，则是涉及历史遗留问题，应特殊问题特殊解决，不动产登记只能作为一个参考依据，而非决定因素。

  【来源】《中国不动产》2018年第4期

  【作者】南宁市不动产登记中心  肖垚